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Die Deutschen zieht es in den Osten

Wohnen in den Städten ist teuer. Doch das bricht den Trend vom Zuzug in die Metropolen nicht. Wer sich das Leben in München und Co. nicht leisten kann, sucht sich urbane Alternativen. Viele finden sie offenbar im Osten.


Dass Florian (Name von der Redaktion geändert) mit seinem Umzug einmal zum Trendsetter wird, damit hätte er vermutlich nicht gerechnet. Und doch ist es so gekommen. Vor drei Jahren zog der Endzwanziger nach seinem Studium in Augsburg nach Dresden. München, eine Stadt, für die er insgeheim schon immer schwärmte, wäre zwar schön gewesen. Doch in Dresden hat er Arbeit und bezahlbaren Wohnraum gefunden. Wochenenden verbringt er häufig im Elbsandsteingebirge. Die Lebensqualität stimmt. Für ihn gibt es keinen Grund, hier wegzuziehen.

Genau das macht ihn zum Trendsetter. Denn die Stadt an der Elbe gehört zu den Gewinnern des aktuellen Städterankings, das das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut gemeinsam mit der Privatbank Berenberg erstellt hat. Das Ranking vergleicht die 30 größten Städte Deutschlands. Die Bewertung setzt sich aus drei Teilindizes zusammen, dem Trend-, Demografie- und dem Standortindex. Dabei analysieren die Forscher Faktoren wie das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf, die Entwicklung der Erwerbstätigen, die Bildungsabschlüsse, die Anbindung des Nah- und Fernverkehrs sowie natürlich den Bevölkerungszuwachs.

Dabei landet die sächsische Landeshauptstadt auf Rang vier. Von den drei ostdeutschen Städten schneidet Leipzig auf Rang zwei sogar noch besser ab. Das Ranking reiht sich damit ein in eine Vielzahl von Beobachtungen: Die ostdeutschen Metropolen werden immer beliebter.


Die Entwicklung reiht sich ein in den Megatrend der Urbanisierung. Trotz aller Spekulationen, dass die zunehmende Digitalisierung das Landleben wieder attraktiver macht, zeigen die Wanderungsbewegungen ein gänzlich anderes Bild: Die Deutschen zieht es in die Stadt.

Und das hat einen einfachen Grund: Hier finden sie Arbeit. Wenn der Ökonom Adam Smith sein im 18. Jahrhundert verfasstes Standardwerk der Volkswirtschaft „Der Wohlstand der Nationen“ heute schriebe, würde es vermutlich „Der Wohlstand der Städte und Regionen heißen“, mutmaßt Henning Völpel, Professor und Geschäftsführer des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI). „Städte sind der Wachstumstreiber unserer Volkswirtschaft“.


Nirgendwo macht sich das stärker bemerkbar als in den ostdeutschen Städten Leipzig und Dresden. Denn, so erklärt Völpel, der Zuzug dort geschieht auch auf Kosten des strukturschwachen Umlandes. In anderen Worten: Weil junge Menschen in der Peripherie keine Perspektive mehr haben, zieht es sie in die Städte. Die einen mehr, die anderen weniger freiwillig.

An der Spitze des Rankings steht München vor Leipzig. Frankfurt komplettiert das Treppchen. Damit führt die bayrische Landeshauptstadt zum zweiten Mal in Folge die Liste an. Zuvor war Frankfurt in der seit 2008 eingeführten zweijährigen Untersuchung Seriensieger.



Bautätigkeit hinkt fast überall hinterher


Für die Stadtplaner dürfte das dieser Tage aber weniger Grund zum Jubeln als vielmehr zum Grübeln sein: Seit Jahren werden Immobilien immer teurer. Der Wohnraum ist knapp und die Bautätigkeit hinkt fast überall in den urbanen Zentren der steigenden Nachfrage hinterher.

In München, das durch seine Wirtschafts- und Wissenschaftskraft alle andere Städte hinter sich lässt, sind die Kaufpreise laut dem Immobiliendienstleister JLL zwischen 2006 und dem ersten Halbjahr 2017 um rund 130 Prozent gestiegen, in Frankfurt um 92 Prozent. Bei den Mieten ging es zwar auch stark, aber nicht ganz so rasch nach oben. Bei München beträgt das Plus in selben Zeitraum 65 Prozent, in Frankfurt 44 Prozent.


Weiterer Druck scheint vorprogrammiert: Das Städteranking prognostiziert der bayrischen Landeshauptstadt bis 2030 einen Bevölkerungszuwachs von rund 130.000 Menschen. Keine andere der 30 größten Städte wird ähnlich stark wachsen, schätzen HWWI und Berenberg.

Die Folge der gestiegenen und wohl weiter steigenden Preise hat die gewerkschaftsnahe Hans-Böckler-Stiftung in einer aktuellen Studie analysiert: Rund 40 Prozent aller deutschen Haushalte wenden mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete auf, fast ein Fünftel sogar mehr als 40 Prozent. Zwar sei die hohe Belastung durch die Miete häufig ein Spiegelbild eines niedrigen Einkommens. Doch die hohen Mieten können auch arm machen, warnen die Forscher.


Völpel vom HWWI mahnt, dass die sinkende Erschwinglichkeit schnell zum Standortnachteil werden kann. „Wenn die Städte nicht erkennen, dass sie etwa über die Anbindung der Peripherie ihre Aufnahmefähigkeit erhöhen, kann sich der Trend durchaus wenden.“

Was das heißt, zeige das Beispiel Berlin: Klaus Wowereits Mantra für die Stadt – „Arm aber sexy“ – habe zahlreiche junge Menschen nach Berlin gezogen. Da unter anderem die Wohnkosten gestiegen sind, ist die Stadt im Teilindex Trend auf Platz neun zurückgefallen, hinter Städte wie Kiel, Augsburg und Münster. In kaum einer anderen Stadt wird die Diskussion über Gentrifizierung und Verdrängung heißer geführt als in Berlin. Gleichzeitig drängen Immobilienexperten zu mehr Wohnungsbau.



Verlierer des Städterankings


In Friedrichshain-Kreuzberg, herrsche ein regelrecht „investorenfeindliches“ Klima, schimpft Jacopo Mingazzini, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Accentro. Das Unternehmen hat sich auf die Privatisierung von Wohnungen spezialisiert. In besagtem Stadtteil fühlten sich Bauträger durch immer neue Milieuschutzmaßnahmen „gegängelt“. Die Folge: Der Wohnungsmangel könne nicht gelindert werden. Immer mehr Bauträger wandern ins Umland ab.

Wer gerade noch in der Findungsphase der passenden Stadt für sich ist, sucht sich womöglich gleich bezahlbarere Alternativen. Und die finden sie noch in Städten wie Leipzig oder Dresden. Zum Vergleich: Im Durchschnitt wechselte eine Wohnung in Leipzig im vergangenen Jahr für 179.844 Euro den Besitzer. In München – den unangefochtenen Spitzenreiter – mussten Käufer hingegen 426.140 Euro im Mittel zahlen. Das geht aus dem Accentro-Wohneigentumsreport hervor, der sich auf die Daten der Gutachterausschüsse stützt.


„Mit Leipzig, Erfurt und Rostock dominieren drei ostdeutsche Städte die Verkaufsentwicklungen im Zehn-Jahres-Rückblick“, stellt Jacopo Mingazzini, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Accentro fest. Zuspruch bekommt der Trend auch von einer Untersuchung von TLG Immobilen und Wüest und Partner, die den Bedarf an Büroflächen in den kommenden fünf Jahren in mittelgroßen Städten analysiert haben. Leipzig landet hier nach Hannover auf Platz zwei, Dresden auf Platz vier.

Das Beispiel Chemnitz zeigt hingegen, dass ganz sicher nicht alle Städte in Ostdeutschland boomen. Zwar schafft es der bis dato Dauerletzte in diesem Jahr, sich auf den Vorletzten Platz vorzuarbeiten. Ein großer Sprung nach vorn ist das freilich nicht. Als Listenletzter wurden die Sachsen von Gelsenkirchen abgelöst. Duisburg landet auf dem drittletzten Rang.

Auch wenn Völpel vom HWWI nicht von einem echten Verlierer sprechen will, schließlich seien alle Städte im Ranking gewachsen und hätten Fortschritte gemacht, ihre Attraktivität zu steigern. Über eine Tatsache kann dies aber nicht hinwegtäuschen: Im Wettbewerb um kluge Köpfte und damit dem Potenzial für Produktivität hinken sie Städten wie München, Leipzig oder Frankfurt weit hinterher.