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Immobilien-Anleger fürchten die deutsche Politik

Plakate gegen den Verkauf von Mietwohnungen an die Deutsche Wohnen. Foto: dpa

Die Deutsche Wohnen bilanziert im ersten Halbjahr steigende Gewinne. Doch die Politik hat mit Debatten über Mietendeckel und Enteignungen das Geschäftsmodell der Immobilienkonzerne im Visier.

Zwei Botschaften waren Michael Zahn, Chef von Deutsche Wohnen, bei der Präsentation der Halbjahreszahlen besonders wichtig: „Wir glauben weiterhin fest an den Berliner Wohnungsmarkt.“ Und: „Wir halten an unserer Strategie fest“. Mehrmals wiederholte Zahn diese Sätze.

Denn trotz der guten Halbjahreszahlen, die der MDax-Konzern am Dienstagmorgen vorlegte, wurde im Analystencall schnell klar, dass vor allem eine Frage für Verunischerung sorgt: Welche Konsequenzen hat der von der Stadt Berlin geplante Mietendeckel für die Geschäfte von Deutsche Wohnen?

Eine konkrete Antwort darauf, das machte Zahn schon zu Beginn klar, wird es zu aktueller Stunde nicht geben. „Wir werden nicht über den Mietendeckel spekulieren und keine Fragen dazu beantworten“, sagte Zahn.

Stattdessen referierte er zur Bilanz. Tatsächlich lief das erste Halbjahr trotz aller öffentlicher Turbulenzen – erst die Debatte zur Enteignung von privaten Wohnkonzernen, dann der Berliner Mietendeckel – bemerkenswert unauffällig. Das operative Ergebnis, die sogenannten Funds From Operations I (FFO I), steigt um 13 Prozent auf 283,4 Millionen Euro. Die Mieteinnahmen klettern um sechs Prozent auf 411 Millionen Euro. Und die Mietsteigerungen liegen bei 3,3 Prozent. Die Gewinne aus dem Pflegegeschäft haben sich nach einem Zukauf in Hamburg auf 44 Millionen Euro nahezu verdoppelt. Der Aufwärtstrend hält an.

Noch schlägt sich der vom Berliner Senat geplante Mietendeckel also nicht in den Gewinnen des Konzerns nieder. Deutsche Wohnen ist davon wie kein anderer börsennotierter Wohnkonzern belastet: 70 Prozent des Portfolios, rund 110.000 Wohnungen, liegen in Berlin.

Beim Blick in die Bilanz scheint der Eingriff schon seine Schatten vorauszuwerfen: Das Portfolio wurde im ersten Halbjahr nur um rund zwei Prozent aufgewertet. Zum Vergleich: Beim Branchenprimus Vonovia waren es im gleichen Zeitraum acht Prozent.

Das auch im Vergleich zum Vorjahr niedrigere Bewertungsergebnis habe dazu geführt, dass das Periodenergebnis von 653 Millionen Euro auf 603 Millionen Euro sank. Zahn widerspricht jedoch der Wahrnehmung, dass die politische Regulatorik hier eine Rolle spielt. Die geringere Steigerung der Buchwerte hänge mit neuen Annahmen bei ihrer Berechnung zusammen. Außerdem sei das Investoreninteresse am Berliner Markt weiter groß, die Preise stiegen.

Dazu kommt: Die Bestände seien nach wie vor konservativ bepreist. Im Schnitt stehen die Berliner Wohnungen mit 2500 Euro pro Quadratmeter in der Bilanz. Verkauft habe Deutsche Wohnen zuletzt aber für rund 3000 Euro pro Quadratmeter.

Da die Aufwertungen bis zur Veräußerung der Bestände ohnehin nur auf dem Papier bestehen, interessieren sich Investoren allen voran für das operative Ergebnis, das die Aufwertungen anders als das Periodenergebnis ausklammert. Außerdem bemisst sich am daran die Dividendenauszahlung. Hier scheint bislang auch alles im Reinen. Denn Deutsche Wohnen hat seine Gewinnprognose bestätigt. Die Dividende soll voraussichtlich um zehn Cent auf 97 Cent pro Aktie steigen.

Unklare Zukunftsaussichten

Allerdings sind die weiteren Geschäftsaussichten mit Unsicherheiten behaftet – und die hängen maßgeblich mit dem Mietendeckel zusammen. Die Investorenpräsentation zeigt: Im Durchschnitt liegen die Mieten der Deutsche Wohnen in Berlin zwar bei 6,82 Euro pro Quadratmeter. Doch bei Neuvermietungen werden im Schnitt 9,09 Euro pro Quadratmeter verlangt. Die Differenz von 34 Prozent ist deutlich und dürfte für viele Investoren in der Vergangenheit ein wichtiger Grund zum Kauf der Aktie gewesen sein.

Das bewegt auch die Analysten, die sich Fragen zum Mietendeckel nicht verbieten ließen. Konkrete Antworten bekamen sie aber nicht. „Es gibt noch keinen Gesetzentwurf, deshalb können wir auch keine zuverlässige Prognose abgeben“, sagte Finanzvorstand Philip Grosse. Konzernchef Zahn ergänzte, dass die Regulatorik die Probleme im Wohnungsmarkt nur verschärfe, da Investoren auch im Neubau abgeschreckt würden. Dringend benötigter Neubau werde so nicht geschaffen.

Die Märkte konnte das alles nicht beruhigen. Die Aktie fiel bis zum frühen Nachmittag um mehr als drei Prozent auf 31,60 Euro. An der Börsenreaktion lässt sich gut ablesen, wie zurückhaltend Anleger mittlerweile bei Deutsche Wohnen sind. Der aktuelle Kurs liegt etwa zwölf Euro unter dem Nettovermögenswert pro Aktie – ein in der Branche gängiger Maßstab für den Wertpapierkurs.

Im Vergleich zur Konkurrenz schlägt sich Deutsche Wohnen ebenfalls schlecht: Während die Aktienkurse der direkten Konkurrenz von Vonovia und LEG Immobilien seit Jahresbeginn um mehr als zehn Prozent stiegen, brach jener von Deutsche Wohnen bis heute um ein Fünftel ein.

Mietendeckel der eigenen Art

Der Konzern bemüht sich, dem Kursverlust und der Regulierung mit Selbstverpflichtungen etwas entgegenzusetzen. So verordnete sich das Unternehmen Anfang Juli einen teilweisen Mietendeckel in Form umfassender Härtefallregelungen. Die Miete soll nicht über 30 Prozent des Haushaltseinkommens der Mieter erhöht werden.

Seit Jahresbeginn galt dies schon für energetische Modernisierungen. Nun soll es für alle Mieterhöhungen gelten. Außerdem soll künftig jede vierte Wohnung an Personen vergeben werden, die Anspruch auf eine Sozialwohnung haben. Bei Deutsche Wohnen soll dabei allein ein Nachweis ausreichen, dass die Menschen theoretisch Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein haben. Das Dokument selbst sei nicht zwingend notwendig.