Deutsche Märkte schließen in 8 Stunden 30 Minuten

Deutsche Wohnen ersetzt die Lufthansa im Dax

Das wichtigste deutsche Börsenbarometer wird neu geordnet: Mit der Lufthansa steigt ein Traditionskonzern ab, das Gewicht der Immobilienbranche nimmt weiter zu.

Das Berliner Immobilienunternehmen Deutsche Wohnen hat das Rennen um die Aufnahme in den wichtigsten deutschen Börsenindex Dax-30 gewonnen. Deutsche Wohnen werde Lufthansa im Dax bei der nächsten Neuordnung der Indizes ersetzen, teilte die Deutsche Börse am Donnerstagabend mit. Wirksam werden die Veränderungen zum 22. Juni.

„Wir freuen uns sehr über den Aufstieg in den Leitindex des deutschen Aktienmarktes. Dies belegt unsere erfolgreiche Entwicklung in den vergangenen Jahren“, sagt Michael Zahn, Chef von Deutsche Wohnen. Er bedankt sich bei seinem Team und den Investoren. Auch künftig werde Deutsche Wohnen Verantwortung übernehmen. „Die Entwicklung von bezahlbarem und lebenswertem Wohnraum bleibt unsere oberste Priorität“, sagt Zahn.

Im Gespräch um die Nachfolge für die größte deutsche Airline waren bis zuletzt neben der Immobiliengesellschaft auch der Aromen-Hersteller Symrise sowie das Biotech-Unternehmen Qiagen im Gespräch gewesen. Die beiden unterlegenen Firmen schneiden jedoch nach Einschätzung von Experten beim Börsenumsatz schlechter ab als die Berliner.

Bei der außerordentlichen Überprüfung der Index-Zusammensetzung durch die Deutsche Börse wurden der Kranich-Airline die Fast-Exit- und Fast-Entry-Regeln des Leitindexes zum Verhängnis. Die Fast-Exit-Regel besagt, dass ein Wert aus dem Dax fällt, wenn er bei der Marktkapitalisierung des Streubesitzes oder bei den Börsenumsätzen schlechter rangiert als auf Platz 45. Im Gegenzug rückt ein MDax-Wert auf, der beim Börsenwert mindestens auf Rang 35 liegt.

Zwar werden die Indizes regulär nur einmal im Jahr im September neu zusammengesetzt. Doch die Aktie der Fluglinie ist so stark eingebrochen, dass sie sofort ausgetauscht wurde. Denn bei der Auswahl der Firmen im Börsen-Olymp kommt es vor allem auf die Kriterien Free-Float-Marktkapitalisierung (20-Tage-Durchschnitt des volumengewichteten Durchschnittskurses) und Börsenumsatz (Summe der letzten zwölf Monate) an.

Lufthansa-Aktien haben rapide an Wert verloren

Seit Jahresbeginn haben die Lufthansa-Aktien mehr als die Hälfte ihres Werts verloren. Noch nie in der Firmengeschichte ging es innerhalb eines knappen halben Jahres so steil bergab. Die Fluggesellschaft ist nach der Commerzbank und Thyssen-Krupp das dritte Gründungsmitglied, das sich seit 2018 aus dem Dax verabschieden musste.

Entscheidend für den Vorsprung von Deutsche Wohnen war vor allem der Börsenumsatz. Deutsche Wohnen gilt schon seit Längerem als Dax-Kandidat, hatte aber bei der letzten Index-Überprüfung im September wegen deutlicher Kursrückgänge infolge von Debatten um Mietdeckel und Enteignungen in Berlin gegenüber dem Triebwerksbauer MTU Aero den Kürzeren gezogen.

Auch im MDax kam es zu Änderungen. Die Deutsche Pfandbriefbank verliert ihren Platz und wird durch den Werbeflächen-Vermarkter Stöer ersetzt, teilte die Deutsche Börse mit. Bei den Kleinwerten fallen die Chip-Firma Elmos Semiconductor und der Finanzdienstleister MLP aus dem SDax heraus. Sie würden durch den bayerischen UV-Technik-Hersteller Dr. Hönle und den Anbieter von Personalmanagement-Software, Atoss Software, ersetzt. Im TechDax gibt es keine Änderungen.

Doch die Anleger schauen vor allem auf den Dax-30. Die Berliner Deutsche Wohnen schafft nun im zweiten Anlauf den Sprung ins oberste Börsensegment. Fast fünf Jahre nach dem Aufstieg von Vonovia in den Dax steht so ein weiterer Immobilienkonzern vor dem Wechsel in die oberste Börsenliga.

Für die Deutsche Wohnen, gegründet vor zwei Jahrzehnten von der Deutschen Bank, und ihren Vorstandschef Markus Zahn ist die Berufung in das Börsensegment der vorläufige Abschluss eines steilen Aufstiegs. Nicht zuletzt ist es eine Auszeichnung für Deutsche-Wohnen-Chef Zahn, der seit 2007 im Vorstand des Unternehmens wirkt.

Nach einer Reihe von Übernahmen und Zukäufen ist Deutsche Wohnen mit 14 Milliarden Euro inzwischen fast so viel wert wie die Deutsche Bank. Ende 2008 kostete eine Aktie gerade einmal zwei Euro, mittlerweile müssen Anleger mehr als 40 Euro auf den Tisch legen.

Ab Mitte 2019 hatte die Aktie Federn lassen müssen, weil der Konzern von den Diskussionen um den Mietendeckel in Berlin besonders stark betroffen ist. 70 Prozent der 160.000 Wohnungen des Konzerns befinden sich in der Hauptstadt.

Seit Ende Februar gilt der Mietendeckel in Berlin. Die Mieten sind zunächst für fünf Jahre eingefroren. Nur Neubauten seit 2014 und öffentlich geförderte Wohnungen sind davon ausgenommen.

Kritik von Mieterverbänden

Der Börsenaufstieg des Immobilienkonzerns wird von Mietervertretern jedoch mit Sorge gesehen. Das Unternehmen werde noch stärker in den Fokus internationaler Investoren rücken, hieß es beim Deutschen Mieterbund. Diese erwarteten hohe Dividenden auch vom zweitgrößten privaten Vermieter im Land. „Der Druck zu Mietsteigerungen wird daher steigen“, sagte Sprecherin Jutta Hartmann vor wenigen Tagen. „Für Mieter ist es daher kein Grund zur Freude.“

Kritik an Deutsche Wohnen ist schon lange vor dem Mietendeckel laut geworden. Einige Politiker und Bürger halten das Unternehmen für einen reinen Spekulanten, der für steigende Mietpreise verantwortlich sei. Auf Hauptversammlungen gibt es immer wieder Proteste.

Vorstandschef Zahn hält dagegen, Deutsche Wohnen biete Immobilien in mittlerer Qualität an, die bezahlbar seien. Zudem seien Ausgaben für Sanierungen in den letzten Jahren deutlich gesteigert worden.

Insgesamt unterhält die Deutsche Wohnen, die ursprünglich die Wohnungsimmobilien der Deutschen Bank bündelte und daher zu Beginn vor allem im Rhein-Main-Gebiet und in Rheinland-Pfalz tätig war, 164.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einem Wert von 24 Milliarden Euro.

Der Immobilienboom und die steigenden Mieteinnahmen ließen den Gewinn in den vergangenen Jahren stetig wachsen. 2019 kletterte das operative Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft (FFO), die für die Branche wichtigste Ertragskennzahl, um elf Prozent auf 538 Millionen Euro.

Derzeit ist die Deutsche Wohnen noch Mitglied des MDax, dem der Großvermieter seit Dezember 2010 angehört. Das Unternehmen ist nach Vonovia der zweitgrößte deutsche börsennotierte Vermieter. Optimisten sehen die Papiere bereits auf dem Weg zu ihren alten Rekordnotierungen aus dem Jahr 2019 bei 44,83 Euro.

Börsen-Experten sind geteilter Meinung

Die Meinungen der Experten über die Perspektive der Aktie sind allerdings geteilt. Nur gut die Hälfte rät zum Kauf. Viele Analysten finden die Aktie schon recht teuer und halten das Kurspotenzial vorerst für ausgeschöpft. Der Aktienkurs ist gut 27-mal so hoch wie der für das laufende Jahr erwartete Gewinn – und damit höher bewertet als beim größeren Konkurrent Vonovia.

Der Dax-Aufstieg allein ist für den Analysten Julius Stinauer von der Privatbank Hauck und Aufhäuser kein Grund, sein Kursziel anzupassen, das bei 46 Euro liegt.
Für die Aktie könnte der Aufstieg aber Auftrieb bedeuten, denn der Dax steht stärker im Fokus passiver Investoren als der MDax, sagt Helmut Kurz, Leiter Immobilienaktien bei der Privatbank Ellwanger & Geiger.

Spannend dürfte aus Investorensicht werden, ob der Dax-Aufstieg von Deutsche Wohnen die immer wiederkehrenden Spekulationen um eine Fusion mit dem größten deutschen Rivalen Vonovia neu entfacht. Erst vor ein paar Wochen hatte Vonovia gesagt, ein neuer Vorstoß in diese Richtung gebe es nur, wenn die Berliner Politik dies mittrage. Doch in der Wohnungswirtschaft zählt Größe, und die Bestände der beiden Konzerne würden sich gut ergänzen.

Einen ersten Versuch zur Übernahme gab Vonovia vor vier Jahren auf, nachdem sich der Vorstand und die Aktionäre von Deutsche Wohnen gewehrt hatten.

Vonovia-Chef Rolf Buch und Deutsche-Wohnen-Boss Zahn hatten sich monatelang mit harten Bandagen bekämpft. Investoren ging es damals auch um eine Grundsatzentscheidung: Einige favorisierten den Zusammenschluss zu einem Branchenriesen im Dax. Andere wollten dagegen weiter die Wahl haben zwischen zwei börsennotierten Wohnungskonzernen mit unterschiedlichen Investitionsschwerpunkten.

Mit Material von dpa und Reuters