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Deutsche-Wohnen-Chef: „Ich finde unverantwortlich, was hier in Berlin passiert ist“

·Lesedauer: 11 Min.

In seinem ersten Gespräch als Chef eines Dax-Konzerns spricht Michael Zahn über Renditedruck, die Chancen auf eine Fusion mit Vonovia und den Mietendeckel in der Hauptstadt.

Die Wohnungsnot in Berlin sorgt für Proteste. Foto: dpa
Die Wohnungsnot in Berlin sorgt für Proteste. Foto: dpa

Trotz der Corona-Pandemie war Deutsche-Wohnen-Chef Michael Zahn während der vergangenen Monate fast durchgehend im Büro. „Weil man als Vorstand ja immer der Meinung ist, man sei unersetzlich“, sagt der Manager lachend im Gespräch mit dem Handelsblatt in der Berliner Zentrale des Immobilienkonzerns.

Aber immerhin hat sich die Arbeit gelohnt: Die vergangenen Monate lief es für den Konzern – und den Manager – gut. Ende Juni stieg das Wohnungsunternehmen in den Dax auf. Seit Jahresbeginn hat die Aktie über 20 Prozent an Wert gewonnen.

Die Coronakrise hat Deutsche Wohnen bislang nicht nachhaltig getroffen, aber für Entwarnung sei es noch zu früh: „Die Auswirkungen von Corona spüren wir aus meiner Sicht noch in drei Jahren“, warnt Zahn. Bislang seien sehr wenige Mieter in Schwierigkeiten gekommen. „Aber ich fürchte, dass in den kommenden zwei Jahren mehr Haushalte in Zahlungsschwierigkeiten geraten werden“, prognostiziert der 57-Jährige.

Aus Sicht vieler Investoren ist das größere Problem für Deutsche Wohnen derzeit der in Berlin geltende Mietendeckel. Diese Maßnahme werde in diesem Jahr Mietausfälle in Höhe von neun Millionen Euro nach sich ziehen, im nächsten Jahr von 30 Millionen, sagt Zahn. Er rechnet damit, dass das Bundesverfassungsgericht im kommenden Frühjahr über die in der Branche umstrittene Maßnahme urteilt. „Ich finde unverantwortlich, was hier in Berlin passiert ist“, sagt der Manager.

Zugleich erteilt Zahn dem immer wieder aufkommenden Gerücht über einen Zusammenschluss mit dem Konkurrenten Vonovia eine klare Absage. Er sehe „große Unterschiede, gerade strategisch“. Auch die Investoren würden nicht darauf dringen. Würde es zu einer Fusion kommen, „gäbe es faktisch keinen Wettbewerb mehr – und für Investoren keine Auswahl“.

Lesen Sie hier das komplette Interview:

Herr Zahn, herzlichen Glückwunsch zum Dax-Aufstieg. Was hat sich durch den Aufstieg in den Dax geändert für Sie?
Ganz ehrlich: nichts. Ich orientiere mich an der Branche, nicht am Dax.

Ist nicht der Renditedruck gestiegen?
Aktuell sucht jeder nach sicheren Anlageoptionen – ob Privatperson oder institutioneller Investor. Genau diese Sicherheit finden Anleger bei uns. Wer in die Deutsche Wohnen investiert, sucht die im Profibereich sogenannte „Resilience“, nicht die höchsten Renditen. Das hat sich auch an der Reaktion unserer Investoren auf den Corona-Hilfsfonds gezeigt, den wir für in Not geratene Mieter eingerichtet haben.

Dieser Fonds umfasst 30 Millionen Euro, und finanziert wurde er dadurch, dass die Dividende dieses Jahr geringer ausfiel.
Richtig, und 99,9 Prozent unserer Investoren haben auf der Hauptversammlung dafür gestimmt. Über diese Zahl habe ich mich sehr gefreut. Das Beispiel zeigt, dass Investoren heute mehr denn je um ihre Verantwortung wissen und langfristig orientiert sind. Wir bieten unseren Investoren Verlässlichkeit und Planbarkeit. Das ist viel mehr wert als eine zweistellige Rendite in ein paar guten Jahren.

Lassen Sie uns noch mal auf den Corona-Hilfsfonds zurückkommen. Wie viel der 30 Millionen Euro wurde denn schon in Anspruch genommen?
Bislang sind glücklicherweise sehr wenige Mieter auf uns zugekommen. Aber ich fürchte, dass in den kommenden zwei Jahren mehr Haushalte in Zahlungsschwierigkeiten geraten werden. Der Staat fährt die Unterstützungen zurück, die Arbeitslosigkeit dürfte steigen – das ist eine Herausforderung für die gesamte Volkswirtschaft. Da müssen wir als Unternehmen stärker helfen. Das werden wir auch tun.

Dieser Fonds ist also nicht kurzfristig angelegt?
Der Fonds bleibt bestehen.
Die Aktionäre können also nicht darauf hoffen, dass nächstes Jahr der Fonds wieder ausgeschüttet wird?
Nein, denn die Auswirkungen von Corona spüren wir aus meiner Sicht noch in drei Jahren.

Gleichzeitig haben Sie nun eine Initiative gestartet zum Klimaschutz. Was steckt dahinter?
Das Erreichen der Klimaziele ist eine der wichtigsten Herausforderungen für uns alle. Mich treibt das Thema sehr um. Der Gebäudesektor allein ist für ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland verantwortlich. Damit hat die Branche einen riesigen Hebel, der den Unterschied machen wird, ob wir unsere Klimaziele erreichen oder nicht.
Viel wurde schon angeschoben – aber das reicht bei Weitem nicht aus, um bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen. Ein entscheidendes Nadelöhr auf diesem Weg ist die abnehmende Akzeptanz gegenüber energetischen Sanierungen aufseiten der Mieter in Deutschland. Dafür braucht es eine Lösung. Deshalb haben wir einen Vorschlag gemacht, wie wir die notwendigen energetischen Sanierungen des Gebäudebestands sozial verträglich gestalten. Und dabei auch noch Arbeitsplätze schaffen.

Wie stellen Sie sich das vor?
Die Bundesregierung führt ab dem kommenden Jahr bekanntlich den Emissionshandel für Gebäude ein. Künftig muss jeder Vermieter also für die Wärmeversorgung CO2-Zertifikate kaufen. Dieses Geld fließt in den staatlichen Energie- und Klimafonds (EKF). Unsere Idee ist nun, dass die Gelder aus dem EKF wieder in den Gebäudesektor zurückfließen – indem der Fonds einen Teil der vom Mieter zu tragenden Modernisierungskosten übernimmt.

Im ersten Jahr kann der Fonds unserer Idee zufolge die vollen acht Prozent Umlage übernehmen, die heute auf die Miete umgelegt werden können, im zweiten Jahr etwas weniger, im Jahr darauf noch weniger – über eine Laufzeit von insgesamt 15 Jahren würde der staatliche Anteil auf null zurückgefahren.
Eine solche Nutzung des Fonds hätte viele Vorteile: Mieter würden von Tag eins an von den Modernisierungen profitieren, weil ihre Heizkosten sinken und sie eine moderne und komfortable Wohnung haben. Die vollen Kosten der Modernisierung würden sie erst 15 Jahre später tragen. Ich gehe fest davon aus, dass ein solches Vorgehen die Akzeptanz für die so wichtigen Modernisierungen deutlich erhöhen würde. Aller Voraussicht nach wird der Mieter nach Abschluss der Modernisierung in den ersten Jahren eine geringere Bruttowarmmiete zahlen.

Und wenn sich einer Ihrer Mieter das nicht leisten kann?
Dann greift das von der Deutsche Wohnen im vergangenen Jahr eingeführte Mieterversprechen. Darin sichern wir zu, Mieterhöhungen so zu begrenzen, dass ein Haushalt maximal 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für die Nettokaltmiete aufwenden muss. Das bedeutet: Wen die Modernisierungsumlage finanziell überfordert, kann in seiner frisch sanierten Wohnung bleiben und zahlt im Zweifel keinen Cent mehr als vorher. Mehrere Hundert Haushalte in unserem Bestand haben bereits von dieser Regelung profitiert.

Man könnte bei Ihrem Vorschlag kritisieren, dass sich die Immobilienbranche vom Staat helfen lässt.
Das sehe ich anders: Erstens will der Staat die Erlöse aus dem Handel mit CO2-Zertifikaten ohnehin in Klimaschutz reinvestieren. Zweitens steuert der Staat unserem Plan zufolge im ersten Jahr lediglich rund 2,4 Milliarden Euro für den Mietbestand bei. Die Vermieter dagegen würden 27,3 Milliarden Euro investieren.
Sie dürfen auch nicht vergessen: Die mit Abstand meisten Vermieter in Deutschland sind Privatleute. Ihre Investitionsmittel sind begrenzt. Wir glauben, dass wir einen Kreislauf schaffen können, mit dem die Politik Milliardenaufträge in der Bauwirtschaft auslösen und damit viele Arbeitsplätze schaffen kann.

Aber gleichzeitig steigt auch der Wert der Immobilien, was Ihnen zugutekommt.
Natürlich kommt jedem Vermieter ein modernisierter Gebäudebestand zugute. Aber um das Bild gleich zurechtzurücken: Modernisierungen bringen eine niedrige einstellige Rendite. Viel wichtiger ist doch, was wir mit modernen, klimagerechten Häusern in 15 Jahren erreichen können. Wir müssen mehr für den Klimaschutz tun!

Hat ein Unternehmen eine soziale Verantwortung?
Natürlich. Und die Menschen in den Unternehmen haben ja auch Werte. Wir als Vorstand wissen um unsere Verantwortung für unsere Mitarbeiter. Und als Vermieter haben wir selbstverständlich auch ein Pflichtgefühl gegenüber unseren Mietern. Was man jedoch nicht vergessen darf: Private Unternehmen müssen Geld verdienen. Wer das nicht hinbekommt, ist nicht wettbewerbsfähig, kann nicht investieren, schafft keine Arbeitsplätze oder muss bestehende abbauen. Es geht um Ausgewogenheit. Anders gesagt: „Fridays for future“ ist eine wichtige und richtige Initiative – aber sie ist nur die Hälfte der Wahrheit.

Gerade hier in Berlin gelten Sie als Buhmann. Stört Sie das?
Das gehört dazu. Die Situation am Wohnungsmarkt ist nun mal angespannt – dafür braucht manch einer ein paar Schuldige. Ich sage nicht, dass mich das glücklich macht, aber so ist es. Viel wichtiger ist mir, dass wir etwas gegen die Wohnungsnot tun. Und da muss ich auch feststellen: Da wurden an anderer Stelle weit größere Fehler gemacht als bei uns.

Und zwar?
Hier in Berlin haben die für die Stadtentwicklung zuständigen Senatoren keine Notwendigkeit gesehen, mehr in den Neubau zu investieren. Das hat Konsequenzen, und die sehen wir jetzt. Populismus oder unsachliche Kritik helfen nicht weiter, um die Versäumnisse zu beheben. Hier in Berlin wie im Rest des Bundesgebietes müssen wir gemeinsam nach Lösungen suchen.

Was muss also geschehen?
Wir müssen mehr bauen.

Und warum passiert das nicht?
Die Verantwortung dafür liegt bei der jeweiligen Kommune. Und in denen gibt es sehr unterschiedliche Ansichten. In Hamburg wird viel gebaut. In Berlin nicht. Hier glaubte man viel zu lang, dass es ohne Neubau geht.

Hier in Berlin gilt aktuell der viel diskutierte Mietendeckel. Sie mussten deswegen an Ihrem wichtigsten Standort Mieten senken und durften keine Erhöhungen vornehmen. Was kostet Sie diese Einschränkung?
Wir rechnen in diesem Jahr mit Mietausfällen in Höhe von neun Millionen Euro, im nächsten Jahr von 30 Millionen. Ich finde unverantwortlich, was hier in Berlin passiert ist. Aber das Bundesverfassungsgericht wird bald über den Fall entscheiden.

Wann rechnen Sie mit der Entscheidung?
Juristen rechnen mit Mai oder Juni 2021. Und dann werden wieder Vermieter in der Kritik stehen, weil sie die gekürzten Mieten zurückverlangen. Dabei liegt die Verantwortung beim Senat, der dieses Gesetz gemacht hat. Ich hoffe nur, dass das Land Berlin dann Verantwortung übernimmt – etwa für Mieter, die im schlimmsten Fall ihre Mietschulden nicht zurückzahlen können.

Schreckt der Mietendeckel in Berlin Investoren ab?
Nein. Der Berliner Markt ist immer noch für viele interessant.

Warum ist das so?
Wie schon gesagt: Investoren suchen Sicherheit. Schauen Sie sich unsere Aktionäre an: Das sind größtenteils Pensionskassen. Staatsanleihen bringen heutzutage keine Rendite mehr. Also investieren sie in Immobilien oder Immobilienwerte und bekommen zumindest noch zwei oder drei Prozent.

Wäre es für Sie denkbar, sich noch stärker auf andere Regionen außerhalb Berlins zu fokussieren?
Ja. Das haben wir in den vergangenen Monaten auch gemacht.

Mit der Übernahme zweier Projektentwickler, der Münchener Isaria Wohnbau und der Leipziger Quarterback?
Damit gehören wir mittlerweile zu einem der größten Neubauentwickler Deutschlands. Die beiden Gesellschaften haben zahlreiche Projekte außerhalb Berlins.

Andere Immobilienunternehmen expandieren ins Ausland, etwa Ihr Rivale Vonovia. Wäre das für Deutsche Wohnen auch eine Option?
Ich bin da eher skeptisch. Grundsätzlich glaube ich nicht, dass man in unserem Sektor ein deutsches Geschäftsmodell einfach ins Ausland transferieren kann. Man muss eine kritische Größe erreichen. Die großen Möglichkeiten dafür sehe ich in Frankreich oder anderen Ländern nicht. Zudem ist das Thema Wohnen in jedem Land sensitiv. In Deutschland gibt es allein im Neubau noch viel zu tun, insofern ist das Ausland kein Thema für uns.

Apropos Vonovia: Gerüchte, dass es nach dem einen, gescheiterten Anlauf vor vier Jahren zu einem Zusammenschluss kommt, wollen einfach nicht verstummen. In einem Handelsblatt-Interview wollte auch Vonovia-Chef Rolf Buch das nicht ausschließen – im Gegenteil, er sagte, dass sich die Portfoliostrategie Ihrer beiden Unternehmen sehr ähnle. Was sagen Sie dazu?
Für den Erfolg oder Misserfolg einer Zusammenführung von zwei Unternehmen ist in erster Linie deren Kultur entscheidend. Und ich finde, da sind wir sehr unterschiedlich aufgestellt.

Was meinen Sie damit?
Wir gehen einen vollkommen anderen Weg als Vonovia. Wir zielen nicht auf Größe. Uns ist es in erster Linie wichtig unser Geschäftsmodell nachhaltig auszurichten. Daher setzen wir ausschließlich auf Großstädte. Unsere Bestände liegen zu knapp 80 Prozent in den acht größten Städten Deutschlands. Im Peer-Vergleich kommt kein anderes Unternehmen im Wettbewerb über wesentlich mehr als 30 Prozent. Wir sind zudem seit über 20 Jahren in der Pflege aktiv und heute einer der größten Pflegeimmobilienanbieter Deutschlands. Das sind große Unterschiede, gerade strategisch.

Sehen das Ihre Investoren genauso?
Viele sehen keine Notwendigkeit für einen Zusammenschluss. Würde es dazu kommen, gäbe es faktisch keinen Wettbewerb mehr – und für Investoren keine Auswahl. Wettbewerb tut uns aber gut – er hält uns wach und innovativ.

Sie sind seit zwölf Jahren an der Spitze von Deutsche Wohnen, seit 13 Jahren im Unternehmen. Angesichts dessen gibt es Analysten, die als Risikofaktor den „Abgang des Managements“ betrachten. Können Sie sich ein Leben außerhalb der Deutschen Wohnen vorstellen?
Selbstverständlich. Aber die Deutsche Wohnen ist meine zweite Familie. Ich mache das hier mit Herz und Seele.

Und Sie kamen nie ins Zweifeln?
Es gab Situationen, in denen ich Zweifel hatte – aber das ist lange her. Was wir hier über Jahre aufgebaut haben, ist einzigartig – unser Team, unsere Kultur. Wir haben noch viel vor.

Herr Zahn, vielen Dank für das Interview.

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