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Corona trifft die Immobilienwelt

Der Immobilienmarkt gilt als Nachläufer, wenn es konjunkturelle Probleme gibt. Warum nun auch dieser Markt die Folgen des Virus zu spüren bekommt.

Geschäfte müssen schließen, Messen werden abgesagt, Büroangestellte reihenweise ins Homeoffice beordert, Produktionsstandorte der Industrie stillgelegt, Tausende Menschen in Kurzarbeit geschickt – immer deutlicher zeichnet sich ab: Mit den wirtschaftlichen Konsequenzen wird auch die Immobilienwelt die Folgen der Coronakrise zu spüren bekommen. Die konkreten Folgen abzuschätzen ist schwer. Trotzdem könnte die Branche sogar von der Krise profitieren.

Am deutlichsten zeichnen sich die Konsequenzen bei Einzelhandelsimmobilien ab. In vielen Ländern, auch in Deutschland, haben Regierungen dem Großteil der Geschäfte das Schließen angeordnet. Stefan Genth, der Hauptgeschäftsführer des Händlerverbands HDE, schätzt, dass der Nicht-Lebensmittel-Einzelhandel 1,15 Milliarden Euro pro Tag verliert. Schon in drei bis vier Wochen könne es Insolvenzen geben, sagt er im Gespräch mit der „Frankfurter Allgemeinen Zeitung“.

Darauf müssen sich auch die Eigentümer der Handelsimmobilien einstellen. Anfang der Woche gab Unibail-Rodamco-Westfield (URW), Europas größter Shoppingcenter-Betreiber, eine Mitteilung an seine Anleger heraus. Der Konzern sei im Dialog mit seinen Mietern. Doch im Moment sei es noch zu früh, um die Konsequenzen für das eigene Geschäft abzusehen. URW besitzt ein Immobilienvermögen von 66 Milliarden Euro. Die Aktie hat seit Jahresbeginn zwei Drittel an Wert verloren.

Das SDax-Unternehmen Deutsche Euroshop will vorsorglich die Dividende streichen. Die Aktie hat seit Jahresbeginn 60 Prozent an Wert verloren. Die Umsatzverluste bei den Händlern bekommen auch die Shoppingcenter-Betreiber zu spüren. In diesem Bereich sind Mieten, die an den Umsatz gekoppelt sind, üblich. „Oft gibt es eine Grundmiete plus einen Erfolgsanteil am Umsatz“, erklärt Birger Ehrenberg, Vorstandsvorsitzender des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS). Die temporären Mietausfälle könnten die Eigentümer verkraften, sagt Ehrenberg. „Das eigentliche Risiko sind Insolvenzen der Händler“, sagt er.
Schon zuvor litten Einzelhandels-Eigentümer. Das zeigt der aktuelle ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex (ISI): Zum Jahresbeginn fiel die Lageeinschätzung um 30 Punkte, auf nur noch 65 Punkte. Insgesamt bewegt sich das Barometer in einer Spanne von minus 100 bis plus 100 Punkten. Vermutlich hat sich die Stimmung weiter eingetrübt.

Wie schnell sich die Lage ändert, spürt auch Hans Volkert Volckens, Leiter des Bereichs Immobilien bei der Unternehmensberatung KPMG. Vor zwei Wochen habe die Branche noch Deals verhandelt. Nun aber hätten die Anfragen der Mandanten zur Unterstützung in der Krise deutlich zugenommen. Volckens mahnt zur Besonnenheit. „Die Unternehmen müssen jetzt nüchtern ihr Portfolio und ihre Mieterstruktur analysieren, mögliche Mietausfälle einschätzen und insgesamt die eigenen finanziellen Risiken abwägen“, sagt Volckens. „Intensiv“ sei mittlerweile der Beratungsbedarf im Hotelbereich. Hier gehe es häufig darum, Liquidität im Unternehmen zu sichern. Das fordert auch der Reutlinger Hotelier Hans Joachim Neveling. Er betreibt fünf Hotels in Baden-Württemberg, zwei schloss er bereits vorübergehend, für drei Objekte gelte Kurzarbeit. In seinem Reutlinger Hotel habe er sonst 95 Prozent Geschäftsreisende. Von 160 Zimmern waren dort zuletzt noch zwölf belegt.

Deals unter Druck

Die Bayerische Versorgungskammer hat sich Medienberichten zufolge einen mindestens vier- bis sechswöchigen Stopp für Investitionsentscheidungen im Immobilienbereich auferlegt. Zwar werden Deals weiter vermeldet. Diese wurden in den meisten Fällen aber vor der Coronakrise eingefädelt. Im Hintergrund erklären Investoren, dass das Neugeschäft oft stark behindert ist. „Besichtigungen finden nicht mehr statt“, sagt ein Insider.

Zudem macht sich am Immobilienmarkt rechtliche Unsicherheit breit: Was passiert, wenn ein Mieter aufgrund der Krise keine Miete mehr zahlen kann? Der Deutsche Mieterbund und der GdW haben einen Hilfsfonds gefordert, um Mieter und Vermieter gegen potenzielle Mietausfälle zu schützen, wenn Mieter mit Einnahmeneinbußen zu kämpfen haben. Vonovia und Deutsche Wohnen, die zwei größten Vermieter Deutschlands, haben erklärt, ihre Mieter zu unterstützten. Zunehmenden Beratungsbedarf von Mietern und Eigentümern spüren auch Juristen wie Julia Haas, Partnerin und Immobilienrechtsspezialistin bei der Kanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer in Frankfurt. „Unsere Mandanten treibt vor allem das Thema Mietreduzierung um“, sagt Haas. So stelle sich etwa die Frage, ob Mieter die Miete wegen eines Mietmangels oder der Störung der Geschäftslage reduzieren können. Eine pauschale Antwort gäbe es zwar nicht. „Grundsätzlich liegt das Verwendungsrisiko der Immobilie aber beim Mieter“, erklärt Haas. Das hieße: Wird der Betrieb durch behördliche Auflagen eingeschränkt, ist dies zunächst ein Problem für den Mieter, nicht den Vermieter. Ein Vermieterproblem könnte es hingegen werden, wenn das Gebäude aus bestimmten objektbezogenen Mängeln unbenutzbar wird. Derzeit sei aber auch zu erkennen, dass sich Vermieter und Mieter über die Frage von Mietzahlungen verständigen, um Notfälle abzufedern. So hat die Stadt Hamburg ihre Immobiliengesellschaften angewiesen, Gewerbemietern bei Bedarf einen dreimonatigen Aufschub für Mietzahlungen anzubieten. „Auch im privaten Bereich werden Mietstundungen vereinbart, wo es erforderlich erscheint“, sagt Haas.

Auch bei Gerhard Molt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Eversheds Sutherland, „laufen die Telefone heiß“. Neben Mieterrechtsfragen stehen Bauunternehmer vor Herausforderungen: Es komme bereits jetzt zu erheblichen Störungen auf nahezu allen großen Baustellen, sagt Molt. Facharbeiter aus Tschechien, Polen, Italien und vielen anderen Ländern können nicht mehr einreisen, teilweise kommt es zu Versorgungsschwierigkeiten bei Spezialkomponenten. „Dabei wird man genau hinsehen müssen, welche Verzögerungen und Mehrkosten tatsächlich durch die Coronakrise verursacht sind und welche Probleme in Wirklichkeit andere Ursachen haben“, sagt Molt.

Bei den Immobilienbewertungen rechnet der Sachverständige Ehrenberg im Gegenzug nicht mit abrupten Preiseinbrüchen. Für Privatanleger, die ihr Geld beispielsweise in offenen Immobilienfonds angelegt haben, sind das gute Nachrichten. „Immobilien werden nicht wie Aktien täglich an den Börsen bewertet, sondern nachhaltig und zu festen Stichtagen“, sagt Ehrenberg. Das lässt Raum für Hoffnung: Gelingt es, die Verbreitung des Coronavirus einzudämmen, könnten die Folgen bei den Immobilienwerten überschaubar bleiben.

Im Zweifel könnte der Immobilienmarkt auch von der Krise profitieren: Notenbanken haben ihre Zinsen gesenkt und die Geldpolitik gelockert. Bis zuletzt war das die Grundlage für den Immobilienboom. „Wenn die aktuelle Schockstarre erst einmal vorübergeht, ist es wahrscheinlich, dass die Nachfrage in vielen Immobiliensegmenten verstärkt anziehen wird“, so Experte Ehrenberg.