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Das bessere Investment: Vonovia-Aktien oder Wohnungen von Vonovia abkaufen?

Skyline von Frankfurt am Main mit Sonne und kleinen Wolken im Hintergrund.
Skyline von Frankfurt am Main mit Sonne und kleinen Wolken im Hintergrund.

Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia (WKN: A1ML7J) hat im letzten Jahr angekündigt, sich von einem beträchtlichen Teil seiner Wohnimmobilien zu trennen. So soll die hohe Schuldenlast in Zeiten steigender Zinsen gedrückt werden. Rund 40.000 der 550.000 Wohnungen sollen zusätzlich zu ohnehin geplanten Verkäufen veräußert werden. Da stellt sich mir als Privatinvestor doch die Frage, ob da nicht ein paar attraktive Schnäppchen dabei sind?! Wir vergleichen zum Verkauf stehende Wohnungen mit einem Investment in die Vonovia-Aktie.

Alternative A: Wohnungen von Vonovia kaufen

Vonovia verkauft nicht alle 40.000 Wohnungen auf einen Schlag, sondern je nach Gelegenheit auf Sicht von einigen Jahren. Insgesamt sollen so 13 Mrd. Euro erlöst werden. Auf der Webseite des Unternehmens werden aktuell 677 Objekte zum Verkauf angeboten (Stand aller Angaben: 15.02.23). Sind hier ein paar lukrative Angebote dabei?

Meine Suche beginnt in meinem Wohnort Frankfurt – nicht gerade für Schnäppchen am Immobilienmarkt bekannt. Die angebotenen vermieteten Wohnungen kosten grob 4.000 bis 5.000 Euro pro qm und generieren Kaltmieten von 8 bis 10 Euro pro qm. Im besten Fall liegt die Mietrendite also bei 3 %. Kaufnebenkosten, Rücklagen für Instandhaltung und weitere sind hier noch nicht berücksichtigt.

Doch vielleicht gibt es in anderen Städten bessere Angebote? In Dortmund kostet der qm Wohnung etwas mehr als 2.000 Euro, bei ungefähr 7 Euro Kaltmiete pro qm. Macht also grob 4 % Mietrendite. Bei den in Hannover angebotenen Wohnungen mit vollständigen Informationen ist es ähnlich, in Bonn ebenfalls, in Berlin sinkt die Rendite wieder.

Alternative B: Vonovia-Aktien kaufen

Wie verhält es sich, wenn man sich stattdessen direkt an Vonovia beteiligt? Die Dividendenrendite liegt bei 6,5 %. Diese Dividende wurde in den letzten Jahren stetig gesteigert, die Ausschüttung im aktuellen Jahr wurde jedoch noch nicht beschlossen.

Doch die Dividende ist ja nur ein Teil der Gesamtrendite von uns Aktionären. Wichtiger ist in der Regel die Kursentwicklung. Und hier sieht es bei der Vonovia-Aktie weniger gut aus. Nach dem Absturz der letzten Quartale steht die Aktie auf Sicht von fünf Jahren 32 % im Minus.

Das bessere Investment

Der Preis der Wohnungen dürfte hingegen deutlich gestiegen sein in den letzten fünf Jahren. Rückblickend waren die Wohnungen daher sehr wahrscheinlich das bessere Investment. Ich bezweifle jedoch, dass die Immobilienpreise die nächsten Jahre ähnlich stark steigen werden. Zuletzt sind diese in Anbetracht der gestiegenen Zinsen sogar leicht gesunken. Daher finde ich die zum Verkauf angebotenen Wohnungen mit den geringen Mietrenditen nicht attraktiv. Ich würde mich im Zweifel für die Vonovia-Aktie mit der höheren Dividendenrendite entscheiden.

Natürlich hinkt dieser Vergleich ein bisschen. Zum einen kann ich eine Wohnung ja auch zur Selbstnutzung kaufen. Zum anderen hat man als Vermieter Einflussmöglichkeiten, um seine Rendite zu verbessern. Die Kehrseite der Medaille ist jedoch mehr Arbeit mit seinem Investment und in meinen Augen auch höhere Risiken. Kann der Mieter nicht zahlen, hat man ein Problem, wohingegen Vonovia diese Risiken und auch politische Risiken deutlich besser managen kann. Die Vonovia-Aktie geht aus diesem etwas unfairen Vergleich also als Sieger hervor.

Der Artikel Das bessere Investment: Vonovia-Aktien oder Wohnungen von Vonovia abkaufen? ist zuerst erschienen auf Aktienwelt360.

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Hendrik Vanheiden besitzt keine der erwähnten Aktien. Aktienwelt360 empfiehlt keine der erwähnten Aktien.

Aktienwelt360 2023