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Der Berliner Mietendeckel kommt: Das sind die Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat das Gesetz zum Mietendeckel beschlossen. Kritiker halten das Gesetz für verfassungswidrig. Das sind die wichtigsten Konsequenzen.

Das Abgeordnetenhaus hat für die Hauptstadt den Mietendeckel beschlossen. Das hat Auswirkungen auf den Markt. Foto: dpa

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am Donnerstag das umstrittene „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, kurz Mietendeckel-Gesetz, mehrheitlich beschlossen. 85 Abgeordnete stimmten dafür, 64 dagegen. Es gab eine Enthaltung. Berlin will damit in den kommenden fünf Jahren nicht nur für eine Begrenzung von Mieten sorgen, Mieten sollen zudem gekürzt werden können.

Die Kritik ist groß. Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), sprach von einem schwarzen Tag für den Berliner Wohnungsmarkt. „Allen Warnungen und einer Vielzahl von Gutachten namhafter Experten zum Trotz ist es heute zu einem historischen Tabubruch in Berlin gekommen. Der Mietendeckel kommt einer Enteignung gleich und ist eine Katastrophe für den Berliner Wohnungsmarkt“, sagte Schick.

„Wir begrüßen, dass die CDU/CSU- und die FDP-Bundestagsfraktionen jetzt rasch ein Normenkontrollverfahren starten wollen, denn wir brauchen dringend Rechtssicherheit.“ Es gehe um die Frage, ob ein Bundesland überhaupt die Kompetenz hat, einen Mietendeckel einzuführen. „Wir und fast alle anderen Juristen sehen das nicht so.“

Der Berliner Bundestagsabgeordnete und Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, kündigte unmittelbar nach der Abstimmung eine Klage an. „Die Abgeordneten der CDU/CSU-Bundestagsfraktion werden daher gegen den Mietendeckel klagen und eine abstrakte Normenkontrolle vor dem Bundesverfassungsgericht anstrengen“, sagte Luczak. „Dafür brauchen wir die Unterschriften von 178 Bundestagsabgeordneten. Ich bin mir sicher, dass wir dieses Quorum schnell erreichen werden.“

Doch welche konkreten Auswirkungen hat das Gesetz? Eine Übersicht der wichtigsten Punkte.

Für wen gilt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel gilt für rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen, egal ob sie unmöbliert oder möbliert vermietet werden. Ausnahmen sind: Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus, Wohnungen, für die Mittel öffentlicher Haushalte zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und einer Mietpreisbindung unterliegen sowie Wohnungen in Wohnheimen. Neubauten ab 2014 sind vom Mietendeckel ausgenommen.

Eine Mietentabelle legt fest, wie hoch die Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser) in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung einer Wohnung sein darf. Die Bandbreite bewegt sich zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro pro Quadratmeter. Die Höchstwerte erhöhen sich ab dem 1. Januar 2022 jährlich um den Prozentsatz der seit dem Stichtag eingetretenen Inflation, höchstens jedoch um 1,3 Prozent.

Ab wann gilt der Mietendeckel?

Die Regelung gilt rückwirkend ab 18. Juni 2019. An diesem Stichtag waren die Pläne erstmals vorgestellt worden. Die Miete wird für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes auf diesem Stand eingefroren.

Wenn die Wohnung an diesem Stichtag nicht vermietet war oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Mieterwechsels stattgefunden hat, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren.

Laut dem Gesetz müssen Vermieter nun außerdem binnen zwei Monaten ihren Mietern die Berechnung für die zulässige Obergrenze ihrer Miete mitteilen.

Darf die Miete bei Wiedervermietung erhöht werden?

Grundsätzlich ist es verboten, eine höhere als die eingefrorene Miete zu verlangen. Nur bei Wohnungen, deren Vormiete geringer als 5,02 Euro pro Quadratmeter ist, darf die Miete bei Wiedervermietung um maximal einen Euro auf eben bis zu 5,02 Euro pro Quadratmeter erhöht werden - sofern sie modern ausgestattet ist.

Was modern ist, legt ebenfalls das Gesetz fest. So müssen drei der folgenden Merkmale vorhanden sein: ein schwellenlos erreichbarer Aufzug, eine Einbauküche, eine hochwertige Sanitärausstattung, ein hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, ein Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 Kilowattstunden.

Liegt die eingefrorene Miete oberhalb der für die Wohnung geltenden Mietobergrenze (laut Miettabelle), darf die Vermietung nur zur Mietobergrenze erfolgen. Möglich sind gegebenenfalls Zuschläge, wenn die Wohnung modern ausgestattet ist oder modernisiert wird.

Wann müssen Vermieter die Miete senken?

Zunächst sieht der Mietendeckel ein Einfrieren der Mieten vor. Allerdings gilt auch in bestehenden Mietverhältnissen, dass die Miete nicht mehr als 20 Prozent über der geltenden Obergrenze liegen darf. Liegt sie darüber, muss die Miete abgesenkt werden.

Bislang war vorgesehen, dass die Mieter dafür einen Antrag stellen müssen. Laut einem Beschluss aus der vergangenen Woche ist nun aber kein Antrag mehr nötig. Das Gesetz legt fest, dass überhöhte Mieten grundsätzlich verboten sind. Allerdings gilt das erst neun Monate, nachdem das Gesetz verkündet wurde. Dann wird die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen überwachen, ob Vermieter das Verbot einhalten.

Für die Berechnung der Obergrenzen gibt es je nach Lage Ab- oder Zuschläge. Welche Lagen wo gelten, hat die Stadt zwar noch nicht veröffentlicht, wohl aber die grundsätzliche Regelung: Für Wohnungen in einfacher Wohnlage gilt ein Abschlag von 28 Cent auf die Mietobergrenze, in mittlerer Wohnlage neun Cent. Für Wohnungen in guter Wohnlage gilt ein Zuschlag von 74 Cent.

Was droht Vermietern, die sich nicht an die Vorgaben halten?

Wer gegen den Mietendeckel verstößt, dem droht eine Geldbuße von bis zu 500.000 Euro. Ob es hierbei noch Differenzierung nach Größe der Vermieter gibt, lässt das Gesetz offen.

Was können Vermieter tun, deren Geschäft durch den Mietendeckel bedroht ist?

Droht Vermietern wegen des Mietendeckels und abgesenkter Mieten eine finanzielle Härte, weil sie beispielsweise Kredite nicht mehr bedienen können, die in der Annahme höherer Mieteinnahmen geschlossen wurden, können sie bei der Investitionsbank Berlin einen Härtefallantrag stellen. In Ausnahmefällen darf dann auch eine höhere Miete als zulässig genehmigt werden.

Eine unbillige Härte liege vor, „wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der maßgeblichen Wirtschaftseinheit führen würde“, heißt es seitens der Stadt. Eine Substanzgefährdung gilt dann, wenn die Erträge aus den Mieten nicht mehr reichen, um den Erhalt der Wohnungsbestände zu sichern. Die höheren Mieten müssen nicht zwangsläufig die Bewohner zahlen. Laut Gesetz können die Mieter einen Mietzuschuss beantragen, ebenfalls bei der Investitionsbank Berlin.

Was gilt für Modernisierungen?

Erhöhungen nach Modernisierungen sind deutlich eingeschränkt. Nach derlei Maßnahmen darf die Miete um maximal einen Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Vermieter müssen die geplante Mieterhöhung der Investitionsbank Berlin melden.

Erlaubt sind in dem Rahmen etwa Maßnahmen, zu dem die Vermieter per Gesetz verpflichtet sind, zur Wärmedämmung, zur Nutzung erneuerbarer Energien, zum Fenstertausch aus energetischen Gründen, oder um Barrieren zu reduzieren.

Was sagen Politiker – was sagt die Wirtschaft?

  • Die FDP hält das Gesetz für verfassungswidrig. „Deshalb werden wir in Karlsruhe gegen den Mietendeckel klagen“, kündigte der bau- und wohnungspolitische Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion, Daniel Föst, an. Rot-Rot-Grün missbrauche die Mieter der Hauptstadt als Experimentallabor mit rein ideologischen Zielen. Föst sprach von einem „sozialistischen Preisdeckel“, der den Berliner Wohnungsmarkt zerstören werde. „Der Neubau stagniert und die Wohnungsnot wird noch größer. Investitionen in Klimaschutz und Barrierefreiheit bleiben aus und die Wohnqualität sinkt.“
  • Vonovia, der größte Wohnungsvermieter Deutschlands, erklärt: „Der Berliner Mietendeckel ist aus unserer Sicht der falsche Weg, da er die angespannte Situation des Wohnungsmarktes nicht verbessert. Der Wohnungsmarkt braucht neue Wohnungen.“ Man werde sich aber an die Regelungen halten. Vonovia-Mieter müssten nicht selbst aktiv werden, der Konzern setze die Regeln um.
    Für die großen Wohnkonzerne hat der Mietendeckel millionenschwere Folgen. Vonovia, das mit 42.000 Wohnungen rund ein Zehntel seines Bestands in Berlin hält, rechnet mit Mindereinnahmen von unter 16 Millionen Euro pro Jahr – bei gesamten Mieteinnahmen von zwei Milliarden Euro. Deutsche Wohnen, das rund 70 Prozent seiner 150.000 Wohnungen in der Hauptstadt besitzt, taxiert die Mindereinnahmen während der fünf Jahre des Mietendeckels auf 330 Millionen Euro. Zum Vergleich: Die gesamten jährlichen Mieteinnahmen lagen 2018 bei 790 Millionen Euro.
  • Der Fraktionsvorsitzende der FDP im Berliner Abgeordnetenhaus, Sebastian Czaja, warf der rot-rot-grünen Regierung vor, „mutlos, aber ideologisch“ zu sein. Der Mietendeckel suggeriere, ein Problem in den Griff zu bekommen - was aber nicht funktionieren werde.
  • Der Senat halte das Gesetz für verfassungskonform, bekräftigte Bausenatorin Katrin Lompscher (Die Linke) am Donnerstag. Christian Amsinck, Hauptgeschäftsführer der Unternehmensverbände Berlin-Brandenburg (UVB), kritisierte den Beschluss: „Der Mietendeckel führt in eine wohnungspolitische Sackgasse. Juristisch ist er höchst riskant, ökonomisch schafft er große Unsicherheiten für die Berliner Wirtschaft. Zudem bremst er Investitionen in den Wohnungsbestand wie etwa die energetische Sanierung und schadet damit dem Klimaschutz. Obendrein gibt der Mietendeckel keine Antwort darauf, wie zusätzlicher preiswerter Wohnraum geschaffen werden kann. Dem Ansehen des Wirtschaftsstandortes erweist die Koalition mit der heutigen Entscheidung einen Bärendienst.“
  • Der Verein Berliner Kaufleute und Industrieller (VBKI) hatte im Namen seiner 2.300 Mitglieder noch vor der Abstimmung an das Verantwortungsbewusstsein der Abgeordneten appelliert. Der Mietendeckel sei weder rechtssicher noch gerecht oder nachhaltig, heißt es in einem Schreiben an die Volksvertreter. „Wir sehen die Gefahr, dass aller Voraussicht nach ein Gesetz für ungültig erklärt wird“, so der VBKI. Mieter, die bereits ihre Miete angepasst hätten, würden dann zu Nachzahlungen verpflichtet sein.
    Der Mietendeckel sei auch nicht gerecht. Berlin habe zu wenig Wohnungen. Deswegen könne die hohe Nachfrage nicht bedient werden. Ein Mietendeckel schütze nicht Haushalte mit niedrigem Einkommen, sondern benachteilige sie. Schlechter gestellte Haushalte würden den Zugang zum Wohnungsmarkt verlieren, Gutverdiener würden bevorzugt - und zahlten zugleich weniger Geld für ihre Mietwohnung. Durch den ausbleibenden Neubau werde zudem die Wohnungsknappheit in Berlin auf Jahre bis Jahrzehnte zementiert. „Investoren schrecken bereits heute vor neuen Engagements in Berlin zurück.“ Ein verheerendes Signal: „Unternehmen aus allen Wirtschaftssektoren werden sich fragen, ob die Bundeshauptstadt noch die geeigneten Rahmenbedingungen für neue Engagements darstellt.“
  • Für die Industrie- und Handelskammer Berlin ist der Mietendeckel „die falsche Lösung für ein drängendes Problem“. Er binde Ressourcen, die nun an anderer Stelle fehlten. „Der heutige Beschluss schadet dem Wirtschaftsstandort. Dieses Gesetz wird den Wohnungsmarkt nicht entspannen, es gefährdet Arbeitsplätze und konterkariert das Erreichen der Klimaschutzziele 2030“, sagte Beatrice Kramm, Präsidentin der IHK Berlin.