„Die Berliner haben eine historische Chance verpasst“

Weil 85 Prozent zur Miete wohnen, haben viele Berliner nicht vom Immobilienboom profitiert. So trügen sie möglicherweise sogar eine Mitschuld für den knappen Wohnraum, meint der Immobilienberater Sven Henkes.

Sven Henkes, 41, ist Geschäftsführer der Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH, eines Vertriebsunternehmens für Immobilien mit Sitz in Berlin. Er war vorher in leitenden Marketingpositionen bei Coca-Cola und Carlsberg tätig. Der Geschäftsleitung von Ziegert gehört er seit 2014 an. Sein Studium absolvierte er in Betriebswirtschaftslehre an der Universität Trier und der Aston Business School in Birmingham. Er hält einen MBA der European School of Management & Technology (ESMT) Berlin.

Herr Henkes, Berlin erlebt einen gigantischen Immobilienboom, die Kaufpreise von Wohnungen sind binnen zehn Jahren um 150 Prozent gestiegen, die Mieten etwa halb so stark. Was sind die Treiber hinter der Entwicklung?
Die Dynamik der Stadt ist beeindruckend. Berlin wird immer beliebter. Dass jetzt noch ein zukunftsträchtiges Unternehmen wie der E-Auto-Hersteller Tesla auf die Region setzt, zeigt diese Stärke. Hauptgrund für den Immobilienboom ist daher – neben dem Zinsverfall, der Kredite günstiger macht – das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Es gibt schlicht zu wenige Wohnungen, um die große Nachfrage zu decken. Berlin gewinnt seit Jahren kräftig an Einwohnern dazu.

Die Mieten in Berlin sind stark gestiegen. Viele Berliner haben Probleme, sie aufzubringen. Nun will die Landesregierung mit einem Mietendeckel dagegen vorgehen. Er könnte schon in Kürze endgültig beschlossen werden. Bestandsmieten müssen dann teilweise sogar gesenkt werden. Mit welcher Wirkung rechnen Sie?
Wichtig wäre es für Berlin, mehr Angebot an Wohnraum zu schaffen. Das wäre die wirklich wirksame Maßnahme, um letztlich auch die Mietsteigerungen zu begrenzen. Der Mietendeckel aber schafft genau das nicht. Zwar ist der Neubau vorerst vom Mietendeckel ausgenommen. Aber was ist in fünf Jahren? Die Ungewissheit und die falschen Regulierungen senken den Ansporn, weitere Neubauprojekte zur Vermietung zu planen. Auch wenn heruntergekommener Wohnraum grundsaniert wird, zählt das gemäß des aktuellen Gesetzesentwurfes nicht als Neubau. Früher hingegen wurden grundlegende Sanierungen als Neubau behandelt. Damit wird wegen des Mietendeckels in Berlin sehr viel weniger saniert werden. Denn künftig ist es kaum noch möglich, die Kosten auf Mieter umzulegen. Sanierungen rechnen sich dann nicht mehr, Wohnungen werden verfallen und die Berliner leben darin.

Beobachten Sie schon Reaktionen auf den Mietendeckel?
Die Anzahl an Transaktionen geht runter, die Preise steigen aber weiter. Das ist besonders absurd an dieser Regulierung. Sie kann den Immobilienboom eben nicht stoppen. Auch eine rot-rot-grüne Landesregierung kann Marktgesetze nicht einfach außer Kraft setzen. Das Angebot wird also knapper, wenn weniger gebaut wird. Die Nachfrage jedoch nicht! Als Geschäftsführer eines Immobilienvertriebsunternehmens mache ich mir mit Blick auf den Markt und die Nachfrage vor allem Sorgen darum, ob noch ausreichend neue Projekte auf den Markt kommen. Käufer zu finden, ist nicht das Problem.

Gibt es Verschiebungen bei den Käufertypen?
Ja, institutionelle Investoren, wie Versicherer, kaufen jetzt weniger. Privatleute hingegen kaufen kräftig weiter. Die Knappheit bleibt dabei das zentrale Kaufargument. Wer jetzt kauft, setzt eher auf das Wertsteigerungspotenzial auf Sicht von vielleicht zehn Jahren, weniger auf die Rendite aus der Vermietung. 60 Prozent unserer Kunden sind Eigennutzer. Der Anteil wird sicherlich noch steigen.

Ärgert Sie die ganze Debatte rund um den Mietendeckel?
Für mich geht sie am Kern des Problems vorbei. Die allgemeine Wahrnehmung ist doch: Die Bauträger stopfen sich die Taschen voll. Tatsächlich aber sind zum Beispiel die Preise von Bauland extrem gestiegen, auch die Baukosten haben deutlich zugenommen. Die Margen stehen sehr unter Druck. Die oft beklagte Profitgier steht also gar nicht im Vordergrund. Viele Immobilienentwickler hätten gerne mehr Projekte angestoßen und damit für mehr Angebot gesorgt. Aber das war nicht möglich, weil es zum Beispiel viel zu lange dauert, eine Baugenehmigung zu bekommen. Aktuell wird geplant, über 200 Leute allein für die ganze Verwaltung rund um den Mietendeckel einzustellen. Wie hilfreich wäre es gewesen, wenn man die für die Erteilung von Baugenehmigungen eingesetzt hätte!

Mit welcher Preisentwicklung rechnen Sie in den kommenden Jahren?
Die jetzigen Käufer von Eigentumswohnungen werden weitere Preissteigerungen sehen, kurzfristig durchaus auch noch im zweistelligen Prozentbereich pro Jahr. Langfristig rechne ich mit einer Normalisierung.

„Wenn es mehr Eigentümer gäbe, hätten mehr Berliner von der Aufwertung in der Stadt profitiert“

Sie haben auf die Bedeutung des Neubaus hingewiesen. Wenn in den vergangenen Jahren Wohnungen neugebaut worden sind, dann waren das oft teure Wohnungen. Wie soll das helfen, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern?
Prinzipiell hilft jede Wohnung, die das Angebot erhöht. Am Immobilienmarkt gibt es sogenannte Sickereffekte. Letztlich ist es ja die reale Nachfrage nach Wohnraum, die entscheidend ist. Wenn jemand eine teure Wohnung bezieht, zieht er aus einer anderen, günstigeren Wohnung aus. Die wird dann frei. Diese Kette lässt sich fortsetzen, sodass am Ende selbst Luxuswohnungen zur Entspannung auf dem Markt beitragen. Außerdem sind bei vielen Projekten fixe Sozialquoten vorgegeben, sodass zum Beispiel 30 Prozent des Wohnraums günstig angeboten werden müssen. Klar ist aber, dass solche Sozialquoten tendenziell die Preise des übrigen Wohnraums in den Projekten erhöhen. Der Investor wird hier schließlich eine Mischkalkulation machen, um unter dem Strich auf seine Kosten zu kommen.

Berlin ist eine Mieterstadt. Inwiefern haben die Berliner die jetzigen Probleme daher selbst verschuldet?
Mit 85 Prozent Mieteranteil nimmt Berlin tatsächlich eine Sonderstellung ein. Wenn es mehr Eigentümer gäbe, hätten mehr Berliner von der Aufwertung in der Stadt profitiert. Die Berliner haben eine historische Chance bislang verpasst, aber sie können sie noch immer ergreifen. Vielleicht wäre auch mehr gebaut worden, wenn mehr Berliner sich für Eigentum entschieden hätten. So wurde die Verantwortung stark auf Investoren abgewälzt. Die städtischen Wohnungsgesellschaften haben sich in den vergangenen Jahren ebenfalls eher zurückgezogen, Bestände wurden privatisiert. Auch die Zahl der Sozialwohnungen ist deutlich gesunken.

Eine Initiative will nun ein Volksbegehren für die Enteignung von Wohnungen großer Immobilienkonzerne anstoßen. Wie bewerten Sie diesen Vorstoß?
Er ist vor allem populistisch. Wie sinnvoll es ist, frühere städtische Wohnungsbestände nun teuer zurückzukaufen, sei dahingestellt. Klar ist, dass auch so keine zusätzliche Wohnung entsteht. Zudem sehe ich verfassungsrechtlich große Fragezeichen, ob eine solche Enteignung trotz der dann fälligen Entschädigung zulässig ist. Diese rechtlichen Fragen werden aber in langwierigen Verfahren zu klären sein. Die nächste Wahl ist dann vielleicht schon gelaufen. Aus politisch-strategischer Sicht können solche populistischen Vorhaben daher nachvollziehbar sein, denn Politiker können so ein bestimmtes Klientel bedienen. Bitter ist es nur, weil es letztlich allen auf der Suche nach bezahlbarem Wohnraum schadet.

Entlädt sich der Druck auf dem Berliner Immobilienmarkt bereits ins Umland?
Teilweise findet das bereits statt. Es geht aber nur begrenzt. Die Preise direkt an der Stadtgrenze, im brandenburgischen Kleinmachnow zum Beispiel, sind schon ähnlich teuer wie in den benachbarten Berliner Lagen. Die Entwicklung reicht mittlerweile deutlich weiter, im Westen der Stadt etwa bis nach Nauen, rund 20 Kilometer von der Stadtgrenze entfernt. Oder bis nach Beelitz-Heilstätten, noch etwas weiter im Südwesten, wo 1300 Wohnungen entstehen. Da beobachten wir einen massiven Anstieg. Es fehlt aber vor allem ein großer Masterplan für die Entwicklung dieser Stadt selbst. In Berlin gibt es zum Beispiel durchaus noch Ackerflächen, etwa in Französisch-Buchholz. Warum braucht man die? Warum baut man da nicht noch viel stärker? Oder nehmen wir das Beispiel Tempelhofer Feld. Auf dem Gelände dieses ehemaligen Stadtflughafens sollten Wohnungen entstehen, sehr viel sozialer Wohnungsbau. Ein Volksbegehren hat das abgeschmettert. Nun kann man da Drachen steigen lassen.

Mehr zum Thema: Der Immobilienboom heizt Emotionen an: Mieter fürchten die Willkür der Eigentümer – und Eigentümer die Willkür der Politik. In Berlin wollen sie jetzt die Mieten kürzen. Unser Redakteur hat früher dort sehr günstig gewohnt. Was ist aus seiner Studentenbude geworden? Und was lässt sich aus dem Beispiel lernen? Eine Spurensuche.