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Wann sich Bausparen in Niedrigzinszeiten lohnt

Niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt haben Bausparverträge in eine Krise gestürzt. Kombiprodukte bieten Abhilfe.

Auch in Niedrigzinszeiten gibt es Fälle, in denen sich Bausparen lohnt. Foto: dpa

Bevor sie ihre Finanzierung unterschrieben, hatten Sven Meindl und seine Frau Annika (Namen von der Redaktion geändert) viel über Bausparsofortdarlehen gehört. Meistens gab es negative Informationen. Entsprechend lang suchten sie in den Verträgen nach Haken und Hindernissen. Am Ende waren sie dennoch überzeugt: Ihren Kredit in Höhe von 520.000 Euro für ihren Wohnungskauf in München finanzieren sie mit einer Kombination aus einem Baukredit und einem Bausparvertrag. Den Effektivzins von 0,85 Prozent über eine Laufzeit von 26 Jahren habe auch ein klassisches Darlehen mit langer Laufzeit nicht schlagen können.

Das Beispiel zeigt: Es gibt sie noch, die Bausparer. Für die seit Jahren leidenden Bausparkassen sind sie ein Hoffnungsschimmer. Weil sie hochverzinste Altverträge kündigten, gerieten die Bausparkassen in die Kritik. Heute bemängeln Verbraucherschützer oft hohe Gebühren für die Verträge. Doch die Branche zeigt sich erstaunlich widerstandsfähig. Wann sich für Immobilienkäufer heute ein Bausparvertrag und Kombidarlehen lohnen.

Hinter einem klassischen Bausparvertrag verbirgt sich ein Mix aus einem Sparplan und einer Immobilienfinanzierung. Beim Abschluss werden eine Bausparsumme, monatliche Sparraten und die Verzinsung während der Spar- und der anschließenden Darlehensphase festgelegt. Nach rund sieben Jahren haben Bausparer in der Regel zwischen 30 und 50 Prozent ihrer Bausparsumme angespart und damit das grundlegende Kriterium für ein Darlehen erreicht. Sie können nun den Rest der Bausparsumme als Kredit in Anspruch nehmen.

Verbunden wird das Ganze durch einen Kollektivgedanken: Alle Sparer zahlen in einen Topf ein, aus dem letztlich die Darlehen ausgezahlt werden. Deshalb kann der Zeitpunkt der Zuteilungsreife, zu dem also ein Darlehen ausgezahlt werden kann, variieren – je nachdem, wie viel Geld gerade verfügbar ist.

Seit Jahren sinkt die Zahl der Bausparverträge in Deutschland. Waren es 2010 noch mehr als 30 Millionen, sind es heute noch 26 Millionen, wie Zahlen der Bundesbank zeigen. Das Neugeschäft ist seit Jahren rückläufig: Wurden 2012 noch 3,5 Millionen Verträge mit einer Vertragssumme von 102,6 Milliarden Euro abgeschlossen, waren es 2019 noch 1,7 Millionen Verträge mit 89,6 Milliarden Euro. Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbandes der Privaten Bausparkassen, hat eine Erklärung für die gesunkenen Zahlen: In den letzten Jahren hätten die Bausparkassen ihren Fokus auf Finanzierungsverträge und weniger auf kleinteilige Sparverträge gelegt. „Dementsprechend sank die Zahl der neu abgeschlossenen Verträge. Dafür stieg deren durchschnittliche Bausparsumme deutlich an“, sagt König. Diese habe sich in den vergangenen zehn Jahren auf 52.000 Euro verdoppelt.

Und doch haben Bausparverträge ein Zinsproblem. Die deutlich gefallenen Zinsen am Kapitalmarkt, an denen sich auch die Hypothekenkredite für Annuitätendarlehen – also klassische Baukredite – bemessen, setzen die Bausparkassen unter Druck. Wer vermutet, dass auch in einigen Jahren die Zinsen noch niedrig sind, schließt heute kaum einen Bausparvertrag ab. „Aktuell liegt der Mittelwert für Bauspardarlehenszinsen für die neuen Tarife bei 2,21 Prozent, und zwar als Sollzins“, sagt Max Herbst, Inhaber des Finanzdienstleisters FMH-Finanzberatung. Vergleichbare Baugeld-Darlehen liegen meist unter einem Prozent. „Das zeigt, wie unattraktiv Bausparen im aktuellen Zinsumfeld ist“, sagt Herbst.

Auch das einstige Argument, dass ein Bausparvertrag in der Ansparphase ansehnliche Zinsen abwirft, ist passé. Wer heute einen Bausparvertrag abschließt, erhält häufig nur 0,1 Prozent auf das Guthaben – so erging es auch den Meindls. Eine Abschlussgebühr macht aus der mageren positiven schnell eine negative Rendite. „Die Abschlussgebühr ist bei vielen Anbietern in den vergangenen Jahren von einem Prozent auf 1,6 Prozent der Bausparsumme gestiegen“, beobachtet Elgin Gorissen-van Hoek, Baufinanzierungsexpertin und stellvertretende Vorsitzende des Bundesverbands Finanz-Planer.

Konkret bedeutet das: Wer heute einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 50.000 Euro abschließt, zahlt 500 bis 800 Euro Abschlussgebühr. Wer monatlich 250 Euro einzahlt und einen Guthabenzins von 0,1 Prozent erhält, der hat nach sieben Jahren aber erst 75 Euro an Zinsen erhalten, rechnet Niels Nauhauser, Baufinanzierungsexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg vor. „In der Ansparphase ist ein Bausparvertrag garantiert unrentabel“, sagt er.

Höhere Wohnungsbauprämien

Lohnend könnte die Ansparphase allenfalls durch Wohnungsbauprämien werden. Diese Prämie erhalten all jene vom Bund, die das Bauspardarlehen für wohnungswirtschaftliche Zwecke einsetzen – also für einen Hausbau, einen Wohnungskauf einen Umbau oder eine Modernisierung.

Bei den Einkommensgrenzen und der Höhe der Prämie hat der Gesetzgeber Ende 2019 nachgebessert. Berechtigt waren bislang Singles, deren zu versteuerndes Einkommen 25.600 Euro nicht übersteigt. Bei Verheirateten lag die Maximalgrenze bei 51.200 Euro. Nun wurden die Grenzen auf 35.000 Euro und 70.000 Euro erhöht.

Außerdem steigt die Prämie selbst. Auf die gezahlten Beiträge legt der Staat noch einmal 70 Euro oder 140 Euro drauf. Bislang waren es 45 Euro beziehungsweise 90 Euro. „Das ist eine angenehme Ergänzung, um die lästigen Kontogebühren und die Abschlussgebühr teilweise auszugleichen. Verheiratete erzielen womöglich in der Ansparphase sogar eine leicht positive Rendite“, sagt Gorissen-van Hoek. Die neuen Regelungen für die Wohnungsbauprämie greifen ab 2021.

Auf die Ansparphase folgt die Darlehensphase: Und auch hier schneiden Bausparverträge oft nur mäßig ab. Mit einem Effektivzins von 1,3 Prozent liegen selbst die günstigen Verträge (siehe Grafik) über den aktuellen Konditionen für klassische Baudarlehen. Selbst 15-jährige Zinsbindungen werden heute im Schnitt zu einem Zins von rund einem Prozent vergeben, wie Daten des Kreditvermittlers Interhyp zeigen. Allerdings hinkt ein derartiger Vergleich in gewisser Weise: Baugeld spiegelt die Konditionen heute wieder. Die Zinsen auf das Bauspardarlehen werden erst in der Zukunft gezahlt. Wenn also die Zinsen in der Zukunft steigen sollten, könnte sich ein heute geschlossener Bausparvertrag auszahlen.

Bausparverträge seien aber nicht per se schlecht, findet die vereidigte Sachverständige für Baufinanzierung Gorissen-van Hoek. „Darlehen in der Größenordnung von 30.000 bis 50.000 Euro sind als Baudarlehen bei normalen Banken nur schwer und oft teurer zu beziehen“, sagt sie. Für die Banken sei der Aufwand bei diesen Krediten ähnlich hoch wie bei einer gewöhnlichen Immobilienfinanzierung, der Ertrag aber deutlich geringer. Wer also einen Umbau plant, für den könnte ein Bausparvertrag sinnvoll sein.

Allerdings sollte man dann auch überprüfen, ob nicht die Staatsbank KfW günstigere Konditionen bietet, insbesondere wenn es um energiesparende Maßnahmen geht. Auf Darlehen der KfW sind heute schon negative Effektivzinsen möglich.

Das Kombidarlehen

Ein klassischer Bausparvertrag kann mit Blick auf die Vertragssumme in der Regel nur ein Teil einer kompletten Immobilienfinanzierung sein. In den vergangenen Jahren konnten die Bausparkassen nicht zuletzt mit kombinierten Produkten ihren Absatz stärken: Mir diesen sogenannten Bausparsofortdarlehen kann dann die komplette Immobilie finanziert werden. Dafür haben sich die Münchner Meindls entschieden.
Hier steht von Anfang an fest, wie die kompletten Schulden abbezahlt werden. Bei einer Bank leihen sich die Kunden zunächst das Darlehen für die Finanzierung und schließen zugleich einen Bausparvertrag ab.

Die Finanzierung teilt sich in zwei Phasen: Während der ersten Phase, in der Regel zehn oder 15 Jahre, zahlen die Darlehensnehmer zunächst keine Schulden ab. Ein Teil der Rate fließt in Zinsen, der andere wird zum Ansparen der Bausparsumme genutzt. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, wird die gesamte Bausparsumme aus dem Sparguthaben und dem übrigen Darlehen ausgezahlt. Mit diesem Geld wird das Vorausdarlehen abgelöst. In der nun beginnenden zweiten Phase des Darlehens begleichen die Kunden ihre Schulden gegenüber der Bausparkasse.

Als Konkurrenz zum Bausparsofortdarlehen gilt das sogenannte Volltilgerdarlehen. Hierbei handelt es sich um ein Baugelddarlehen, das ebenfalls nach einer bestimmten Laufzeit komplett abbezahlt ist. Interhyp hat für das Handelsblatt einen direkten Vergleich mit 20-jähriger Laufzeit angestellt. Zum Kauf wird eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro und einem Darlehen von 300.000 Euro unterstellt.

Auf ein Volltilgerdarlehen gibt es demzufolge einen Effektivzins von 0,65 Prozent, insgesamt fallen Zinskosten in Höhe von rund 19.000 Euro an. Bei dem Bausparsofortdarlehen beträgt der Effektivzins 0,99 Prozent, die Zinskosten liegen bei etwa 27.000 Euro.

Das Bausparsofortdarlehen ist in diesem Vergleich also teurer und auch in seiner Struktur komplexer. Doch auch das Bausparprodukt hat Vorteile, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin von Interhyp: „Wenn Flexibilität gefragt ist, kann dies durchaus eine sinnvolle Alternative sein. Denn in der Darlehensphase besteht die Möglichkeit einer 100-prozentigen Sondertilgung.“

Ein Bauspardarlehen darf jederzeit komplett getilgt werden. Wer etwa zu einer hohen Erbschaft gelangt, kann mit dieser die Schulden auf einen Schlag ablösen. Sondertilgungen kosten dagegen bei Volltilgerdarlehen oft einen Zinsaufschlag. Bei klassischen Baudarlehen sind in der Regel Sondertilgungen von jährlich fünf Prozent vorgesehen.

Im Gegenzug gibt es bei den Bausparsofortdarlehen aber auch Nachteile: Beim Übergang von Vorausdarlehen zu Bauspardarlehen besteht das Risiko einer Finanzierungslücke. Die kann sich öffnen, wenn das Bauspardarlehen zum Zeitpunkt des Ablösens noch nicht erteilt werden kann. Bis zur Zuteilung droht im Zweifel eine teure Zwischenfinanzierung.

„In den vergangenen zehn Jahren wurden die Darlehen zwar tendenziell früher zugeteilt. Aber das ist noch keine Garantie für die Zukunft“, gibt Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg zu bedenken. Sollten die Zinsen tatsächlich steigen, könnten mehrere Bausparer ihre Darlehen abrufen, was wiederum die Auszahlungen verzögern könnte. Wer ein Bausparsofortdarlehen abschließt, sollte daher darauf achten, dass der Zins der Vorfinanzierung bis zur Zuteilung gesichert ist, rät Nauhauser.

Einen Blick sollten Kunden auch auf die Monatsraten werfen. Nicht immer sind diese konstant. Gerade im Übergang zwischen Ansparphase und Bauspardarlehen kann ein deutlicher Anstieg drohen. Einige Bausparverträge sehen Tilgungsraten in Höhe von acht Promille oder mehr der Bausparsumme pro Monat vor. Das hat zwar den Vorteil, dass das Darlehen schneller abbezahlt ist. Gerade bei den hohen Bausparsummen einer Komplettfinanzierung kann sich die monatliche Ratenzahlung dadurch aber erheblich erhöhen. Bei Abschluss eines Bausparsofortdarlehens sollten sich Kunden also immer einen kompletten Tilgungsplan zeigen lassen.

Halten die Niedrigzinsen weiter an, könnte das den Bausparkassen auch künftig die Geschäfte erschweren. Max Herbst von FMH rät in jedem Fall, konkret die Alternativen zu prüfen – nicht zuletzt, wenn es um einen Vergleich zwischen einem klassischen Baudarlehen und einem Bausparsofortdarlehen geht.