Deutsche Märkte öffnen in 57 Minuten

Attraktive Städte, beste Lage: Wo sich Wohnimmobilien trotz Corona lohnen

Die Pandemie bremst den Immobilienboom zwar ab – aber wohl nur vorübergehend. Eine exklusive Analyse zeigt, welche deutschen Städte jetzt besonders interessant sind.

  • Wegen der Coronakrise rechnen Immobilien-Experten mit stagnierenden Mieten und teils fallenden Preisen. Doch nach einer Atempause könnte es wieder aufwärtsgehen.
  • Das Handelsblatt hat in Zusammenarbeit mit vdp Research 15 deutsche Wohnimmobilienmärkte analysiert. Die Auswertung zeigt: Vor allem mittelgroße Städte und das Umland von Metropolen sind interessant.
  • Mieten oder kaufen? Was für wen derzeit am sinnvollsten ist, lesen Sie hier.

Schon mit 21 Jahren baute sich Lothar Mark mit seiner Frau ein Fünf-Familien-Haus. Nicht für sich, sondern als Kapitalanlage. Fünf Jahre lang seien sie daraufhin nicht in den Urlaub gefahren. Man kann schließlich nicht alles haben.

Der Verzicht zahlte sich aus. Heute befinden sich in dem Familienportfolio 130 Wohn- und Gewerbeeinheiten samt Garagen. Der Großteil davon liegt in Rodgau, einem gut 50.000 Einwohner großen Städtchen im Süden von Frankfurt. Eine gute Wahl: Was zu Beginn von Marks Immobilienkarriere weit weg von der Metropole war, ist heute klassischer Speckgürtel mit S-Bahn-Anschluss und Neubau-Wohnsiedlungen.

Jahrelang stiegen die Preise in Rodgau verlässlich. Aber die Coronakrise ging auch an dem Städtchen nicht spurlos vorbei. Seinen Gewerbemietern erließ Mark eine Monatsmiete, einige unterstützt er bei Anträgen für KfW-Hilfskredite. Auch für die Sorgen seiner Mieter in den Wohnungen hat der 67-Jährige ein offenes Ohr.

Und doch würde er jederzeit wieder zuschlagen, wenn sich die Gelegenheit ergibt. „Wir arrondieren eigentlich immer“, drückt es der ehemalige Banker im Fachjargon aus. Der Druck würde aus dem Markt gehen, die eine oder andere überzogene Preisvorstellung verpuffen. Jetzt heißt es, Augen offenzuhalten.

Zum ersten Mal seit vielen Jahren schwächt sich der Immobilienboom ab, Corona und der Wirtschaftseinbruch fordern ihren Tribut. Mieter und Investoren haben weniger Geld, der Zuzug in die Metropolen lässt nach – die geschwächte Nachfrage trifft auf ein höheres Angebot, durch verstärktes Bauen kommen mehr Wohnungen auf den Markt.

Doch lohnt sich der Einstieg für Anleger mit langem Zeithorizont. Das Angebot an Wohnraum reicht in Deutschland auf viele Jahre nicht aus, die Finanzierungsbedingungen bleiben günstig. Wohnimmobilien bieten Investoren weiterhin höhere Renditen oder Stabilität als andere Anlageklassen wie etwa Anleihen und Aktien.

Die Pandemie versetzte den Immobilienmarkt in eine Schockstarre. Doch im zweiten Halbjahr werde sich der Markt erholen, glaubt Franz Eilers, Leiter der Immobilienmarktforschung bei vdp Research. „Die Wachstumsraten der vergangenen Jahre werden wir aber nicht wiederbekommen. Ich rechne mit einer zurückhaltenden Entwicklung.“

Schlüssel zum erfolgreichen Immobilieninvestment ist ein Faktor, der Investoren wie Mark zum Erfolg verhalf: die richtige Lage. In einigen Städten und Regionen sind die Preise stark gestiegen, der Markt gibt im Vergleich zur Mietrendite nicht mehr viel her. Doch wo lohnt sich der Einstieg?

Das Handelsblatt hat die deutschen Wohnimmobilienmärkte in Zusammenarbeit mit vdp Research in 15 Städten und Metropolregionen analysiert, die im Detail in einer Serie vorgestellt werden.

Vor allem in kleineren Städten wie Landshut, Fürth oder Kiel sowie im Umland von Großstädten finden sich gute Anlagemöglichkeiten. Beeilen muss man sich aber nicht. Nur bereitstehen, so wie Investor Mark.

Wie stark fallen die Preise?

Um die Frage zu beantworten, braucht es valide Daten zu Kauf- und Mietpreisen. Die kann es noch nicht geben. Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen braucht Wochen und Monate, erst dann taucht der Preis in der Statistik auf. Dazu kommt erschwerend: Es gab wegen des Lockdowns kaum Abschlüsse, aus Angst vor Ansteckung fielen Besichtigungen oder Notartermine aus.

Also muss man sich mit Prognosen behelfen. Das Forschungsinstitut Empirica rechnet damit, dass die Immobilienpreise in der Coronakrise zwischen zehn und 25 Prozent fallen könnten. Laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft Köln müssen sich Immobilienbesitzer zwar keine Sorgen um einen Pandemie-bedingten Preiseinbruch machen. Allerdings weist das Institut in seinem Ausblick durchaus darauf hin, dass die Preise schlimmstenfalls um zwölf Prozent fallen könnten.

Die Hamburger Marktforscher von F+B sind in der Branche für ihre genaue Marktanalyse bekannt. In normalen Zeiten veröffentlichen sie alle drei Monate einen Bericht über die aktuellen Preisentwicklungen. Nun aber, in Coronazeiten, analysieren die Hamburger den Markt auf wöchentlicher Basis. Grundlage sind die Angebotsdaten, also keine Abschlüsse.

Bislang erweisen sich die Miet- und Kaufpreise als stabil. „Die Anbieter sehen offenbar nach wie vor keine Notwendigkeit, mit verringerten Angebotspreisen die Kaufnachfrage zu stimulieren“, so F+B-Geschäftsführer Bernd Leutner.

Deutliche Unterschiede ergeben sich indes bei einzelnen Städten. In Frankfurt liegen die Preise der Inserate Ende Mai um ein Fünftel unter dem Niveau von Anfang März. In Stuttgart hingegen liegt das Preisniveau um ein Fünftel über dem vor der Coronakrise.

Harald Simons, Vorstand des Analysehauses Empirica, mahnt zur Vorsicht bei der Interpretation der Daten. Die Monatsentwicklungen würden stark schwanken, auch ohne Corona. Die Statistik kann verzerrt sein, beispielsweise aufgrund der niedrigen Anzahl der angebotenen Wohnungen.

Ende Mai waren 14 Prozent weniger inseriert als Anfang März. Dass Durchschnittspreise stabil sind, kann laut Simons damit zusammenhängen, dass weniger Wohnungen im niedrigpreisigen Segment auf den Markt kommen, dafür aber mehr im hochpreisigen Segment. „Wir dürfen die Zahlen nicht überinterpretieren“, mahnt Simons.

Mieten sind ein wichtiger Faktor für die Wertentwicklung. Können sich die Mieter in einem Wirtschaftseinbruch eine Wohnung überhaupt noch leisten?

Mieten steigen nicht weiter

Gewohnt wird immer, heißt ein geflügeltes Wort in der Immobilienbranche. Das heißt jedoch nicht, dass immer teurer gemietet wird. Die realwirtschaftlichen Probleme treffen mit Verzögerung auch den Immobilienmarkt – und die Liste der Horrormeldungen ist lang.

Der Automobilzulieferer ZF will in den kommenden Jahren 15.000 Stellen streichen, bei der Lufthansa werden mindestens 10.000 verloren gehen, beim Reiseveranstalter Tui müssen 8.000 gehen, und nach Angaben der Eisenbahner-Gewerkschaft EVG stehen bei der Bahn bis zu 10.000 Jobs auf dem Spiel.

Und das ist nur ein Ausschnitt des Gesamtbildes. Wie viele Arbeitsplätze die Krise am Ende kosten wird, hängt davon ab, wie lange sie noch dauert. Prognosen zu beidem sind aus heutiger Sicht wenig seriös. Fakt aber ist: Das Risiko am Arbeitsmarkt hat sich deutlich erhöht.

Ein Weltuntergang steht indes auch nicht bevor. Das Sozialsystem in Deutschland hilft laut Tobias Just, Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie, sehr. Kurzarbeit sei zwar unerfreulich, aber sichere das Einkommen und damit auch die Wohnverhältnisse. „Der US-Markt reagiert im Gegenzug viel heftiger, in beide Richtungen“, sagt Just.

Auf Arbeitslosigkeit würden schlimmstenfalls die Aussetzung der Hypothek und Zwangsversteigerungen folgen. „Bei uns greifen hier mehrere Sicherheitsmechanismen. Allerdings gelingt uns ein Aufschwung auch weniger rasant.“ Zudem erwartet Just, dass der Nachfragedruck von den Kapitalmärkten einen möglichen Preisdruck durch schwache Arbeitsmärkte wenigstens kurzfristig überkompensiert. Dies sei aber nicht überall der Fall. Es werde Gewinner und Verlierer gleichzeitig geben.

Veränderungen zeichneten sich bereits vor Corona ab. Laut Analyse von vdp Research verlangsamte sich der Auftrieb bei den Neuvertragsmieten bereits im Vorjahr. In den Top-7-Städten reicht die Bandbreite von 1,9 Prozent in Frankfurt bis 3,8 Prozent in Köln. 2018 lag die Spanne noch zwischen 3,2 und 6,6 Prozent. Laut F+B sind die Mieten in Deutschland gar im letzten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 Prozent gesunken. So etwas hat es seit 2015 nicht gegeben.

Simons von Empirica hat den Trend noch genauer analysiert: „Die günstigsten Mieten in den Großstädten Berlin, München und Frankfurt haben bereits vor zwei Jahren den Gipfel erreicht.“ Im Median sei der Höhepunkt dann im zweiten Halbjahr 2019 erreicht worden. Die Belastungsgrenze der durchschnittlichen Haushalte scheint erreicht.

Im Lehrbuch der Immobilienökonomie gleichen sich Kaufpreise und Mieten auf lange Sicht aus. Das heißt: Ist Immobilieneigentum besonders teuer, werden die Bewohner mieten, weil sie dies weniger kostspielig zu stehen kommt. Wenn die Nachfrage nach Mietwohnungen zunimmt, während die nach Eigentum abnimmt, steigen Mieten, bis die Kosten von Mieten und Kaufen wieder ein ungefähr gleiches Niveau erreichen.

Laut vdp Research stiegen aber in den vergangenen Jahren die Mieten deutlich langsamer als die Kaufpreise. Seit Jahren geht diese Schere immer weiter auseinander. Dass sich die Praxis von der Theorie entfernt, überrascht selbst Experten wie vdp-Experte Eilers. „Offenbar gibt es sehr viel Optimismus, dass der Markt weiter positiv bleibt.“

Balkone stark gesucht

Corona verlieh den eigenen vier Wänden eine ganz neue Bedeutung. Aus dem Eigenheim wird mehr als nur der Rückzugsort nach Feierabend, es wurde zur Arbeitsstätte, Kita und Schule zugleich. Platz gewann eine neue Bedeutung, ein großzügiger Balkon war in Zeiten der Kontaktbeschränkung plötzlich wie ein kleines Paradies.

Balkone oder Gärten waren schon immer begehrt. In jedem Frühjahr häufen sich die Google-Suchen nach ihnen. Wie ein gleichmäßiger Wellengang sieht die Kurve der Suchanfragen im Mehrjahresverlauf aus. Nur in diesem Jahr wirkt es, als rolle da eine Tsunami-Welle durchs Netz, so stark stieg die Zahl der Suchanfragen. Auch die Anfragen nach einem Arbeitszimmer nehmen zu.

Die qualitativen Anforderungen verändern sich durch Corona. Die quantitative Nachfrage hängt stark von der Zuwanderung aus dem Ausland ab. Schon in den vergangenen Jahren hat sich gezeigt, dass der Nachfrageüberhang nur noch durch die Zuwanderung aus dem Ausland getragen wird.

Die Binnenwanderung – also das Verhältnis der Zu- und Fortzüge innerhalb Deutschlands – ist bei allen Top-7-Standorten negativ. Die Auslandseinwanderung wurde erst einmal durch Grenzschließungen und Wirtschaftsschwäche ausgebremst, dürfte sich aber in den nächsten Jahren wieder erholen.

Entsprechend werden erst mal nicht mehr so viele Wohnungen benötigt. Die Immobilienweisen wiesen in ihrem Frühjahresgutachten auf einen großen Bauüberhang hin. Viele Wohnungen wurden genehmigt, aber noch nicht gebaut. Weil aber der Zusatzbedarf mittlerweile kleiner ausfällt, braucht es künftig deutlich weniger Genehmigungen. Bislang forderten die Verbände bis zu 380.000 Wohnungen pro Jahr. „In den nächsten fünf Jahren reichen etwa 300.000“, sagt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des Beratungsinstituts Empirica.

Tatsächlich hat der Wohnungsbau in den vergangenen Jahren spürbar angezogen. 2019 wurden 293.000 Wohnungen fertiggestellt und damit zwei Prozent mehr als im Jahr zuvor. Mehr wurde zuletzt nur 2001 gebaut. Fertiggestellt wurden damals 327.000 Wohnungen.

Wenn Corona nun auf einen Markt trifft, der allmählich gesättigt wird, könnte dies die Immobilienpreise purzeln lassen? Professor Tobias Just von der Immobilienakademie Irebs meint: nein. Zum einen lasse ein Blick ins Ausland vermuten, dass sich selbst eine Pandemie verkraften lässt. Just hat sich die Mietentwicklung vor, während und nach der Sars-Epidemie 2003 in Hongkong angesehen.

Die Mieten blieben stabil. Zwar sei der Wohnungsmarkt in Hongkong nicht völlig auf Deutschland übertragbar. Das Beispiel deute aber darauf hin, dass eine Pandemie nicht unbedingt zu einem Schock an den Mietmärkten führen muss, sagt Just. Außerdem, so der Professor, stützt den Markt noch ein anderer Umstand: Die Finanzierung von Immobilien ist nach wie vor günstig.

Niedrige Zinsen

Mit seinen Immobilien im Speckgürtel vor Frankfurt lag Lothar Mark schon früh richtig. Obwohl die Preise heute deutlich höher liegen, sind Immobilien für ihn immer noch die richtige Anlage: „Früher hat die Finanzierung ein Vermögen gekostet, heute wird sie bei den Niedrigzinsen auf dem Silbertablett serviert“, sagt er. Für sein erstes Immobiliendarlehen zahlte er noch zehn Prozent Zinsen. Heute wird nicht einmal ein Prozent fällig.

Vorerst dürfte sich daran wenig ändern, meint Finanzierungsexperte Max Herbst, Gründer und Chef der FMH Finanzberatung in Frankfurt. „Seit Ende März bewegen sich die Hypothekenzinsen stabil um die Marke von 0,75 Prozent.“ Gut möglich allerdings, dass sie im Lauf des Jahres um einen Viertelprozentpunkt auf 1,0 Prozent steigen könnten – was immer noch historisch günstig ist.

„Eigentlich würde man ja erwarten, dass sich Baugeld wegen des erst kürzlich beschlossenen, groß angelegten Anleihekaufprogramms der EZB tendenziell noch weiter vergünstigt“, sagt der Experte. Denn wie hoch das Zinsniveau für Hypothekendarlehen ist, das wird entscheidend davon beeinflusst, wo die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe liegt. Kauft die EZB in großem Stil Anleihen, steigt deren Preis, im Umkehrschluss sinkt die Rendite. Bei Bundesanleihen war dies zuletzt genau umgekehrt: Ihr Preis ging zurück, die Rendite stieg – und mit ihr die Zinsen für Baugeld.

Warum? Herbst hat eine Erklärung: „Investoren kaufen aktuell lieber Italien-Bonds als Bundesanleihen.“ Denn die italienischen Papiere sind höher rentierlich als deutsche, wegen der EZB-Stützungsmaßnahmen aber ähnlich sicher. Wenn sich Deutschland also künftig Kapital beschaffen will, um das milliardenschwere Konjunkturprogramm zu finanzieren, wird man Investoren höheren Renditen gewähren müssen. „Nach der Logik des Marktes wird dies auch Baugeld leicht verteuern“, resümiert Herbst.

Investor Mark aus Rodgau sieht kaum eine Alternative zu Immobilien. Auf dem Konto erhält er keine Zinsen. 113 Banken verlangen derzeit laut Biallo von vermögenden Privatkunden sogar schon Negativzinsen. Wer noch nicht in den Kreis mit sechsstelligen Kontobeträgen aufgestiegen ist, sollte sich nichts vormachen: Jedes Geld verliert bei Nullzinsen aufgrund von Inflation real an Wert. Bleiben alternativ noch Aktien – doch deren börsentägliche Schwankungen mag nicht jeder Anleger aushalten.

Mark empfiehlt ein Dreifamilienhaus: Eine Wohnung, um sie selbst zu bewohnen, eine weitere erwirtschaftet die Kosten für die Instandhaltung, die dritte sei ein nettes Zubrot. Nun sei klar, dass sich nicht jeder gleich ein Dreifamilienhaus leisten könne. Mit einer einzelnen Wohnung lasse sich aber gut einsteigen – und darüber Eigenkapital für die Zukunft bilden.

Wo soll man kaufen?

In Frankfurt, Berlin oder München stellt Empirica mittlerweile Kaufpreisfaktoren von 40 oder mehr fest. Das heißt: Der Kaufpreis entspricht 40 Jahresmieten oder einer Rendite von 2,5 Prozent. Noch nicht eingerechnet sind die Nebenkosten für Makler, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag. Addiert man diese zum Kaufpreis, fällt die Rendite unter zwei Prozent.

Nicht ohne Grund beziehen Immobilienökonomen in ihre Rentabilitätsrechnungen einen jährlichen Beitrag zu Abschreibungen ein, also den Kosten für die Instandhaltung der Wohnung. Unerwartete Sanierungen, Modernisierungen oder Zeiten, in denen die Wohnung leer steht, können die Rendite von einem Plus schnell in ein Minus drehen. „Am Ende geht es bei diesen Käufen in erster Linie darum, Geld zu parken. Die Parkuhr aber muss regelmäßig gefüttert werden“, sagt Harald Simons, Vorstand von Empirica.

Ein Investment am Immobilienmarkt lohnt sich aber immer noch. Davon sind die Investmentberater von Dr. Lübke und Kelber überzeugt. In den Metropolen sehen sie zwar auch niedrige Renditen, aber durchaus Anlagemöglichkeiten. Jährlich analysieren sie in ihrem Risiko-Rendite-Ranking, wo noch Erträge zu überschaubaren Risiken winken. Im vergangenen Jahr stand Landshut ganz oben.

Unter den ersten zehn tummelten sich neben München (Rang zwei), Frankfurt (Rang fünf) und Berlin (Rang acht) Städte wie Regensburg, Darmstadt oder Heilbronn. Ein Kauf in den Top-Lagen der Top-Städte sei jedoch teilweise so, als würde man sich einen Rembrandt an die Wand hängen, sagt Dr.-Lübke- & -Kelber-Analyst Stefan Behrendt.

Eine Kaufgelegenheit nur aufgrund des Kaufpreises einzuschätzen greift dem Analysehaus zu kurz. Für die Experten steht die Eigenkapitalrendite im Fokus, denn Immobilien werden in aller Regel zu einem Teil fremdfinanziert. Bei einer Fremdkapitalquote von 45 Prozent und einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,25 Prozent bei einer zehnjährigen Zinsbindung seien in den deutschen Städten Renditen zwischen 2,5 und sechs Prozent möglich, rechnet Behrendt vor.

Selbst in den Metropolen gebe es Potenzial: In mittleren Lagen wie in Düsseldorf etwa könnten Käufer mit etwas mehr als vier Prozent Ertrag rechnen. Standorte in kleineren Städten versprächen ein bis zwei Prozentpunkte Rendite mehr, gehen aber auch mit höherem Risiko einher. Durch Corona rechnet Dr.-Lübke-und-Kelber-Geschäftsführer Sahling „maximal mit einer kleinen Delle“. Der Anlagedruck bleibe groß. „Der Wohnimmobilienmarkt hat sich schon in vergangenen Krisen als sehr resistent erwiesen“, sagt Sahling.

Einen Strich durch die Rechnung macht da schon eher die Politik. In Berlin haben Eigentümer mit einem Mietendeckel zu kämpfen, der die Mieten einfriert und, sofern sie 20 Prozent über dem Mietspiegel liegen, sogar reduziert. Deutschlandweit wurde die Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre verlängert und verschärft: Wer sich heute eine Wohnung mietet, der darf zu viel verlangte Miete bis zu 30 Monate nach dem Einzug zurückfordern. Laut Mietpreisbremse dürfen Neuvertragsmieten nicht mehr als zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegen.

Hinzu kommt, dass die Berechnung des Mietspiegels, die der Mietpreisbremse als Grundlage dienen, ebenfalls eine grundlegende neue Regel bekommen hat: Statt der Neuvertragsmieten der vergangenen vier Jahre sollen nun die vergangenen sechs Jahre einfließen. So wird das Tempo des Anstiegs des Mietspiegels ausgebremst.

Dem Eigentümerverband Haus und Grund zufolge wirken die politischen Regelungen kontraproduktiv: „Kleinvermieter geben die Vermietung auf, wenn Aufwand und Ertrag nicht mehr im Verhältnis stehen“, sagt Verbandspräsident Kai Warnecke. Eine überbordende Regulierung führe letztlich dazu, dass das Angebot an Mietwohnungen sinkt und Wohnungssuchenden der Zugang verwehrt werde, erklärt Warnecke.

Der Mieterbund sieht das anders: „Wir brauchen eine scharf gestellte Mietpreisbremse, die ohne Ausnahmen und bußgeldbewehrt dafür sorgt, dass die Vermieter sich an die gedeckelte Wiedervermietung halten“, sagt Präsident Lukas Siebenkotten. Zudem fordert er einen Mietenstopp für fünf Jahre. Bestandsmieten dürften nur noch in Höhe des Inflationsausgleichs steigen.

Man sieht: Wer sich eine Wohnimmobilie kauft, hat es nicht immer einfach. Aber die Entscheidung lohnt sich in Zeiten von Niedrigzinsen und Achterbahnfahrten an den Börsen.