Ein 33-jähriger Miteigentümer von 167 Mietwohnungen erklärt, wie er sein Immobilienportfolio aufgebaut hat

Sam Primm mit seiner Familie.

Gemeinsam mit seinem besten Freund kaufte Sam Primm seine erste Immobilie im Alter von 26 Jahren. Heute ist Primm 33 Jahre alt und seit sieben Jahren im Immobiliengeschäft tätig. Der Wunsch nach finanzieller Unabhängigkeit und Vorsorge hat ihn motiviert, in der Immobilienbranche tätig zu sein, wie er in einem Gespräch mit Business Insider erzählt. In anderen Branchen sei dies schwierig geworden, so Primm.

Damals wurde Primm auf ein populäres Gerücht aufmerksam, demzufolge 90 Prozent der Millionärinnen und Millionäre ihren finanziellen Status mithilfe von Immobilien erreichen konnten. Es sei eine der sichersten Anlagen überhaupt. So entschied sich Primm dazu, gemeinsam mit seinem besten Freund, der zur gleichen Zeit ebenfalls seine erste Immobilie erwerben wollte, in das Immobiliengeschäft einzusteigen.

Sieben Jahre später sind die beiden besten Freunde Miteigentümer von insgesamt 167 Mietobjekten. Das Portfolio besteht aus 85 Einfamilienhäusern und 82 Wohnungen. Nebenbei betreiben sie außerdem die Bildungsplattform „Faster Freedom“ sowie die „Firma Faster“ House, die Immobilien in St. Louis kauft.

Im Interview mit Business Insider erzählte Primm, dass er zu Beginn ihrer Tätigkeit kaum über Ersparnisse verfügte, die er in ein Projekt hätte investieren können. Doch genau aus diesem Grund schienen Immobilien eine gute Option. Anstatt in Aktien oder Kryptowährungen zu investieren, konnte er das Geld anderer Leute durch private Darlehen und Hypotheken nutzen, um anzufangen und weiter zu investieren. Also kauften sie ein erstes Einfamilienhaus und renovierten es.

Während der Renovierung erfuhr Primm von der sogenannten BRRRR-Methode, die in den Vereinigten Staaten sehr beliebt ist. Die Buchstaben „BRRRR“ stehen für Kaufen (Buy), Renovieren (Renovate), Vermieten (Rent) und Wiederholen (Repeat). Sein ursprünglicher Plan bestand darin, das Haus zu renovieren und anschließend wieder zu verkaufen. Auf diese Weise könnte er eine schnelle Auszahlung in bar erhalten und dieses Geld für den Kauf einer langfristigen Anlageimmobilie zur Vermietung verwenden. Doch dann erkannte er, dass es einen besseren und schnelleren Weg gab, Geld mit Immobilien zu verdienen.

Sobald eine Immobilie vermietet war und Geld einbrachte, konnte sich Sam Primm an eine Bank wenden und eine Cash-Out-Refinanzierung erhalten. Mit dieser konnte er den ursprünglichen Kreditgeber zurückzahlen. Die Mieteinnahmen der Immobilie würden dann die Hypothek und alle anderen monatlichen Gebühren abdecken. Gegenüber Insider erläuterte der Unternehmer, was in seinen Augen die Vor- und Nachteile der Methode sind.

Die Vorteile der BRRRR-Methode

Der größte Vorteil besteht darin, dass ihr euch mithilfe von Darlehen anderer Personen einen Vermögenswert kauft, der zu einem späteren Zeitpunkt selbst Geld produziert und im Wert steigt, so Primm. Die Methode erlaubt eine schnellere Expansion, ohne dabei eigenes Geld investieren zu müssen.

Ein weiterer Vorteil ist, dass ihr am Ende eine frisch renovierte Immobilie in gutem Zustand haben werdet. Damit steigert ihr den Wert eurer Immobilie und könnt infolgedessen mehr Mieteinnahmen erzielen.

Des Weiteren müsst ihr euch nicht ständig nach neuen Immobilien umsehen. Renoviert ihr und verkauft sie anschließend, müsst ihr euch permanent um neue Objekte bemühen, damit ihr stetig Einnahmen erzielt. Diese Methode erlaubt es, auch mit ursprünglich weniger wertvollen Immobilien Geld zu verdienen, nachdem ihr sie renoviert habt. Auch das Lernen, wie man Objekte renoviert und saniert, kann von großem Vorteil sein.

Risiken bei der Anwendung der BRRR-Methode

Das Einsetzen fremder Mittel kann herausfordernd sein, denn der Raum, Fehler zu machen, ist deutlich kleiner. Gerade wenn es um die Renovierung eines Objektes geht, kann es euch in Schwierigkeiten bringen. Fehler wie das Unterschätzen des Geldbetrages oder des Arbeitsaufwandes für eine Renovierung sowie überhöhte Preise für Renovierungsarbeiten können schnell passieren. Allerdings, so betont Primm, können sie auch vermieden werden.

So erzählt er, dass ästhetische Verbesserungen wie Bodenbeläge und Arbeitsplatten sowie Malerarbeiten in Ordnung seien. Strukturelle Probleme hingegen können einen in die Bredouille bringen, weil diese Arbeiten sehr teuer werden können. Selbst erfahrene Käuferinnen und Käufer können sich in dieser Situation wiederfinden.

Eine Möglichkeit, dies zu verhindern, kann darin bestehen, professionelle Arbeitskräfte zu engagieren wie Statiker. Diese können sich die Immobilie ansehen und die notwendigen Arbeiten und Kosten einschätzen. Primm rät Käuferinnen und Käufern, auf alle Anzeichen zu achten, die darauf hindeuten, dass sich etwas verschoben haben könnte. Dazu gehören geneigte Wände oder große, horizontale Risse. Auch die Türen sollten genau unter die Lupe genommen werden, ob sie sich ordentlich schließen lassen oder Lücken im Rahmen haben und eventuell verzogen sind.

Sobald ihr eine Vorstellung von euren Renovierungskosten habt, empfiehlt Primm, etwa zehn bis 20 Prozent der Summe zu eurer Schätzung hinzuzufügen. Damit habt ihr einen kleinen Puffer für Fehlkalkulationen und nicht vorhergesehene Herausforderungen. Außerdem solltet ihr euch vergewissern, dass ihr drei Angebote für alle anfallenden Arbeiten einholt oder ein vertrauenswürdiges Bauunternehmen habt, mit dem ihr regelmäßig zusammenarbeitet.

Des Weiteren solltet ihr genau vorhersagen können, welchen Wert die Immobilie nach der Ausbesserung haben wird, so Primm. Dazu gehört auch, dass ihr euch bewusst seid, wie viel ihr zukünftig als Miete verlangen könnt und ob sie eure monatlichen Ausgaben deckt.

Zu guter Letzt besteht ein großes Problem für Käuferinnen und Käufer darin, passende Mieterinnen und Mieter für die Objekte zu finden. Ihr wollt nicht in eine Situation geraten, in der eine Partei die Miete nicht zahlt oder die Immobilie beschädigt. „Es gibt sehr viel mehr gute Mieterinnen und Mieter als gute Vermieterinnen und Vermieter“, sagt Primm. „Wenn ihr selbst also gute Vermieterinnen und Vermieter seid und ein gutes Objekt anbietet, werdet ihr die Möglichkeit haben, zwischen sehr guten Mieterinnen und Mieter auszuwählen.“ Es kommt nur darauf an, dass ihr euch an eure Anforderungen haltet. Stellt sicher, dass ihr strenge Auswahlkriterien habt und diese verfolgt. „Die Leute könnten euch in Schwierigkeiten bringen, wenn ihr zu nachsichtig seid oder euch nicht an eure Richtlinien haltet“, so Primm. "Legt bestimmte Leitlinien fest, bestimmte Kriterien für die Kreditwürdigkeit und das Einkommen und überprüft den Hintergrund der Bewerberinnen und Bewerber.“ Dann sollte nichts schiefgehen.

Dieser Artikel wurde von Julia Knopf aus dem Englischen übersetzt und editiert. Das Original lest ihr hier.