Yahoo Finanzen 3 Tipps von „Steuerfabi“, um bei Immobilien Steuern zu sparen
Ein bekanntes Szenario: Es ist Sonntag, die Sonne scheint und alles ist verlockender, als sich an die Steuererklärung zu setzen. Trotzdem kann es sich lohnen: Laut dem Statistischen Bundesamt erhalten Bundesbürger in Deutschland im Schnitt 1063 Euro vom Finanzamt zurück. Dabei sind Rückerstattungen zwischen 100 und 1000 Euro am häufigsten.
Drei Steuertipps für Immobilieninvestoren
Die Steuererklärung kann so schon recht kompliziert und zeitaufwendig sein. Wenn Vermögenswerte wie Immobilien hinzukommen, kann es noch unübersichtlicher werden. Auf dem „Femance-Event“ in München teilte Finanzblogger Fabian Walter, auch bekannt als „Steuerfabi“, 30 Steuertipps in 30 Minuten – darunter die folgenden drei Steuertipps für Immobilien.
1. Immobilie an Angehörige vergünstigt vermieten
Wer eine Immobilie besitzt und diese vermietet, kann bestimmte Kosten von der Steuer absetzen. Dazu zählen zum Beispiel die Abschreibung des Gebäudes, Zinsaufwendungen, Fahrtkosten. Wenn ihr die Immobilie an Bekannte vermieten möchtet, könnte es sein, dass ihr eine niedrigere Miete verlangen wollt. Doch Vorsicht: Zu günstige Mieten können steuerliche Nachteile mit sich bringen.
Es gibt jedoch eine Ausnahme: „Wenn man vergünstigt vermietet, beispielsweise an die Schwester oder den Bruder, kann man das problemlos machen, wenn man mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt“, erklärt Walter. Wer in München also ein Zimmer für 1000 Euro an Verwandte vermietet, kann auch nur 667 Euro verlangen und trotzdem die Folgekosten mit der Immobilie steuerlich geltend machen.
„Ihr könnt auch auf 50 Prozent heruntergehen, also statt 1000 Euro 500 Euro verlangen, wenn ihr dem Finanzamt nachweist, dass ihr trotzdem mit der Wohnung noch Überschüsse erzielt“, erklärt er weiter. Verwandte sollten es aber nicht übertreiben: Wenn Eigentümer nur noch ein Drittel des marktüblichen Preises verlangen, dann verlieren sie diesen Steuervorteil anteilig.
2. Kaufpreisaufteilung der Immobilie vor dem Kauf
„Wer eine Immobilie kauft, sollte vor dem Kauf, den Kaufpreis aufteilen“, sagt Walter. Dabei ist entscheidend, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfällt. Je höher der Anteil für das Gebäude, desto größer die steuerlichen Vorteile, da nur der Gebäudewert abgeschrieben werden kann.
„Je mehr Geld auf das Gebäude im notariellen Kaufvertrag entfällt, desto mehr Steuern spart man“, erklärt der Steuerprofi. Daher sollten Investoren, bevor sie zum Notar gehen, unbedingt so gut wie es geht die Kaufpreisaufteilung aufs Gebäude machen. Hierfür bietet das Bundesfinanzministerium eine Arbeitshilfe an, die euch bei der Berechnung helfen kann.
3. Den Eltern das vermietete Haus abkaufen
Wenn eure Eltern eine vermietete Immobilie besitzen, die sie eines Tages vererben möchten, könnte es sinnvoll sein, das Haus noch zu Lebzeiten zu kaufen. In gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Zudem sind Immobilien, die länger als zehn Jahre vermietet wurden, beim Verkauf einkommensteuerfrei.
Ein Problem könnte die Finanzierung darstellen. Wenn ihr keinen Kredit bekommt, könnte die Idee entstehen, das Geld von den Eltern geschenkt zu bekommen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten: „Da gibt es Fälle, die gut gegangen sind – und es gibt Fälle, die nicht gut gegangen sind“, sagt Walter. Sicher ist: Es muss eine sogenannte „Schamfrist“ eingehalten werden. Das bedeutet, dass zwischen der Schenkung und dem Kauf genügend Zeit verstreichen muss, um steuerliche Probleme zu vermeiden.
„Es darf also nicht sein, dass die Eltern am Montagmorgen zur Bank gehen, dem Kind das Geld überweisen, damit dieses die Immobilie am Montagnachmittag kauft“, want er. In der Literatur wird von einer Schamfrist von mindestens sechs Monaten, in manchen Fällen sogar von bis zu drei Jahren, gesprochen.
