Der Kriterium Nr. 1 für den Immobilienkauf: Die Lage

Makler, Immobilienverkäufer und Presse sind sich einig – bei der Immobilie zählt die Lage, die Lage und die Lage. Natürlich sind auch Bausubstanz, Alter, Größe von Grundstück und Wohnfläche sowie der Schnitt der Wohnung wichtig, aber die Lage ist das Kriterium Nr. 1.

Ich schließe mich dem an. Das schönste Einfamilienhaus auf dem Land bringt nun einmal nicht den Ertrag oder Verkaufserlös, wie das gleiche Haus im Speckgürtel einer Großstadt. Doch woran erkennen Sie, ob eine Lage gut oder schlecht ist?

Der erste Check kann immer über das Internet geschehen. Immobilienportale wie immowelt.de und immoscout.de sowie die Immobilienseite der Zeitschrift Capital bieten wertvolle Hinweise in Bezug auf den üblicherweise zu zahlenden Quadratmeterpreis. Auch ein Anruf beim Gutachterausschuss der Gemeinde bringt wertvolle Zahlen hervor, wie zum Beispiel den Grundstückspreis nach unterschiedlichen Stadtteilen. Doch dann sind Sie dran: Besichtigen Sie das Umfeld und achten Sie auf folgende Punkte:

1. Altersstruktur des Wohnviertels prüfen

Marschieren Sie durch die Straßen des Viertels und beobachten Sie, wer hier wohnt. Viele Kinder sind ein gutes Zeichen. Familien mit kleinen Kindern ziehen ungern um, sodass eine gewisse Wertbeständigkeit besteht. Genauer hinschauen sollten Sie, wenn Sie sehr viele alte Menschen im Umfeld finden. Wenn mit der Zeit die Erbengeneration das Ruder übernimmt, möchten diese meistens Kasse machen. Oft besteht aber ein Reparaturstau, der die Erwartungen enttäuscht. In der Folge wird dann oft vermietet, aber ohne viel „reinzustecken“. Schließlich brauchen die Erben oft die Miete zur Entschuldung des Eigenheims (wenn schon der Verkauf nicht geglückt ist). Für die Wertbeständigkeit einer Gegend ist dies kein gutes Zeichen. Optimal ist natürlich ein Generationen-Mix, der oft am besten dort entsteht, wo die Gegend sukzessive gewachsen ist und nicht per Ausweis von neuem Wohngebiet ad hoc hochgezogen wurde.

2. Gibt es Zuzug?

Natürlich können Sie die Entwicklungszahlen der Gemeinde oder Stadt nachlesen, die aber oft zeitlich versetzt erscheinen und nicht auf Stadtteile oder Straßenzüge heruntergebrochen sind. Hinweise auf Zuzug bieten Ihnen Informationen wie der Bau von neuen – zusätzlichen - Schulen, Kindergärten und Krippen, eine Verdichtung der Taktung des öffentlichen Personalverkehrs und auch steigende Übernachtungszahlen der örtlichen Hotels und Pensionen. Je mehr Menschen eine Region besuchen, umso attraktiver ist sie.

3. Wie ist die Ausstattung der Versorgung mit den Dingen des täglichen Bedarfs?

Was so sperrig klingt, heißt nichts anderes, wie: Gibt es Einkaufsläden aller Art, Ärzte, Krankenhaus, Freizeitmöglichkeiten (Kino, Schwimmbad, Eisstadion), Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen in der Nähe? Gerade, wenn zu Fuß vieles erreichbar ist, können Sie mit Wertbeständigkeit rechnen.

4. Checken Sie die Pläne der Gegend

Hören Sie sich um. Ist eine Umgehungsstraße geplant? Wird ein großer Arbeitgeber vielleicht den Ort verlassen oder siedelt sich jemand neu an? Solche Pläne können dafür sorgen, dass Immobilien an Wert verlieren oder aber die Attraktivität steigt. Gerade für die Vermietbarkeit ist die Frage der Arbeitsplätze der Region sehr wichtig. Schauen Sie sich aber auch um, ob es große Neubauprojekte gibt. Diese können die Vermietbarkeit erschweren und – zumindest kurzfristig – Druck auf den Preis und Mieten ausüben.

5. Das Bauchgefühl

Der letzte Faktor ist kein messbarer – hören Sie auf sich und Ihr Bauchgefühl. Wenn Sie das Gefühl haben, irgendwas stimmt mit der Lage nicht, dann schieben Sie das nicht beiseite. Ich möchte Ihnen ein Beispiel geben: Derzeit wird in vielen Städten die sogenannte „Nachverdichtung“ gepriesen. Es wird also jede Baulücke geschlossen. Das Stadtbild wirkt dadurch oftmals eng, stickig und einfach „gequetscht“. Trotzdem werden in den beliebten Städten und Gemeinden sehr, sehr hohe Preise bezahlt. Doch wird das in zehn Jahren auch noch so sein? Die Immobilien sind dann älter, die Vermietung erfolgt nicht mehr als „Erstvermietung“ und eventuell ist ein Überangebot entstanden. In der Folge könnten die Preise sinken.

Ich wünsche Ihnen viel Geduld und Engagement beim Check der Lage – egal ob Sie für sich selbst oder für die Vermietung eine Immobilie suchen.

Ihre
Stefanie Kühn

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