Mietpreisbremse: So lassen sich die zulässigen Mieten ermitteln

Zehn Bundesländer haben in einigen Ihrer Städte und Gemeinden die Mietpreisbremse eingeführt. Vermieter müssen sich dann an  ortsübliche Preise halten. Doch wie sieht das in der Praxis aus? Stiftung Warentest erklärt, wie Vermieter und Mieter die zulässigen Preise finden.

Seit dem 1. Juni vergangenen Jahres gilt die Mietpreisbremse. Sie soll dafür sorgen, dass die Mieten nicht mehr so stark ansteigen können, wie in den vergangenen Jahren. Das klingt für Mieter erst einmal gut, ist jedoch in der Praxis schwieriger umzusetzen, als gedacht, wie Stiftung Warentest im Verbrauchermagazin Finanztest aktuell berichtet.

Zehn Bundesländer haben die Bremse für einige ihrer Städte und Gemeinden bereits eingeführt, Thüringen und Niedersachsen wollen in 2016 folgen. Mecklenburg-Vorpommern, Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt sehen für eine Mietpreisbremse keinen Bedarf und wollen sie nicht einführen.

Wo die Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung verlangen, die sie neu vermieten. Eigentlich eine einfache Regel, doch die korrekte „ortsübliche Vergleichsmiete“ ausfindig zu machen, gestaltet sich oft kompliziert. Hilfreich ist dabei ein offizieller Mietspiegel. Der bestimmt, welcher Quadratmeterpreis wo und mit welcher Ausstattung der Wohnung Gültigkeit hat.

Doch leider gibt es den nicht überall. Stiftung Warentest checkte die 292 Städte und Gemeinden, die die Bremse bereits eingeführt haben. Doch nur 75 hatten auf ihren Internetseiten oder nach telefonischer Nachfrage einen Mietspiegel parat. Sogar Großstädte wie etwa Bremen konnten laut Finanztest-Bericht keinen vorweisen.

Doch selbst wenn es einen Mietspiegel gibt, heißt das nicht, dass Mieter und Vermieter für einen individuellen Fall fündig werden. Denn oft deckt der Spiegel nicht alle Immobilienarten ab oder aber es werden nur „häufige Werte“ oder auch Preisspannen angegeben. Wo sich Vermieter einordnen, bleibt ihnen aber nicht gänzlich selbst überlassen. „Am Beispiel Berlin hat der Bundesgerichtshof 2005 entschieden, dass Vermieter einen Grund haben müssen, wenn sie vom Mittelwert abweichen (Az. VIII ZR 110/04). München sieht zum Beispiel für ruhige Rückgebäude bis zu 0,35 Euro Aufschlag auf den Mittelwert pro Quadratmeterpreis vor“, erklären die Experten.

Auch der Standard der Wohnung spiele eine Rolle, heißt es weiter, was natürlich schnell zu Meinungsverschiedenheiten führen könne. Selbst bei sehr ausgefeilten Mietspiegeln, wie dem der Stadt München, müssen immer wieder Gerichte entscheiden, was denn nun der „ortsüblichen Miete“ entspricht.

Neben den gültigen, qualifizierten Mietspiegeln gibt es auch sogenannte „einfache Mietspiegel“, an denen sich Mieter und Vermieter orientieren können. Für 33 Städte fand Stiftung Warentest die vereinfachten Versionen, zu denen auch abgelaufene offizielle Mietspiegel gehören. Landet ein Fall vor Gericht, haben die jedoch keine Beweiskraft, sondern können nur ein Indiz sein.

Lesen Sie auch: Lebensmittel: Wann sich Bio lohnt

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch können neben dem Mietspiegel auch Auskünfte aus Mietdatenbanken, Gutachten eines Sachverständigen und Mieten für drei nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnungen zur Preisfindung herangezogen werden.

Kommt es zu Verstößen, finden Mieter keine Hilfe bei Städten und Gemeinden, sondern müssen das selbst klären, notfalls vor Gericht, so die Experten.

Weitere Informationen sowie eine kostenlose Liste aller Städte und Gemeinden mit Mietpreisbremse hat Stiftung Warentest hier für Sie zusammengestellt

Sehen Sie auch: UBS-Studie - Zürich, meine Teuerste