US-Häusermarkt vor langer Durststrecke

Die Hauspreise in zwanzig großen US-Städten sind im September den vierten Monat in Folge gestiegen: Der S&P/Case-Shiller-Index legte saisonbereinigt 0,27 Prozent zum Vormonat zu, nachdem er im August um 1,13 Prozent gestiegen war.

Der Wert deutet zwar auf eine anhaltende Erholung hin. Allerdings sendet der US-Häusermarkt seit Wochen widersprüchliche Signale. So meldete der Nationale Verband der Immobilienmakler am Montag, dass die Verkäufe bestehender Eigenheime im Oktober um starke 10,1 Prozent zum Vormonat angezogen hätten. Baubeginne fielen allerdings im selben Monat um 10,6 Prozent, Anträge auf Hypotheken brachen zu Beginn des Monats auf ein Zwölf-Jahres-Tief ein.

Hintergrund ist die milliardenschwere staatliche Unterstützung für den Sektor - und die Unsicherheit darüber, wie lange sie anhalten wird. Eine Steuergutschrift von 8000 $ für Erstkäufer von Eigenheimen sollte ursprünglich Ende November auslaufen, was viele Amerikaner zum raschen Erwerb trieb, während andere abwarteten. Das Programm wurde jüngst bis Ende April verlängert und ausgeweitet. Die Notenbank Fed bemüht sich, über Käufe von Staatsanleihen und Hypothekenpapieren, die Hypothekenraten möglichst niedrig zu halten.

Von derartigen Stützungsaktionen wird der Markt aus Sicht von Experten abhängen, bis die grundlegenden Probleme gelöst sind: die hohe Arbeitslosigkeit und die damit zusammenhängende anhaltende Zunahme überfälliger Zahlungen und Zwangsversteigerungen.

"Die Initiativen der Regierung haben nur die Symptome auf dem Häusermarkt zweitweise gelindert", schreiben Analysten des Researchhauses Creditsights in einer Studie. "Wenn die staatliche Unterstützung endet, könnten Häuserpreise - sowie andere Messlatten für die Aktivität auf dem Markt - gut wieder schwächer werden." Leider sehe es nicht so aus, als ob sich bei der Arbeitslosigkeit oder bei Zwangsversteigerungen eine Besserung anbahne, so die Analysten weiter.

Die Zahlen sind in der Tat düster: Die Arbeitslosigkeit kletterte im Oktober auf 10,2 Prozent, außerhalb des Agrarsektors sind seit Beginn der Rezession im Dezember 2007 7,3 Millionen Jobs verloren gegangen. Neue Daten vom Dienstag zeigen zwar, dass das Verbrauchervertrauen im November unerwartet zugelegt hat. Der Bericht des Conference Board unterstreicht aber auch, wie besorgt Amerikaner nach wie vor über die Lage am Arbeitsmarkt sind.

Die Finanzkrise ausgelöst hatten Subprime-Hypotheken. Mit dem Anstieg der Arbeitslosigkeit geraten aber auch viele Inhaber hochwertiger Hypotheken mit ihren Zahlungen in Verzug. Nach aktuellen Zahlen der Vereinigung der Hypothekenbanken steckten per Ende des dritten Quartals 4,47 Prozent aller Darlehen in dem Prozess, der letztlich zur Zwangsvollstreckung führt. Ende Juni waren es noch 4,30 Prozent gewesen, vor Jahresfrist 2,97 Prozent. Die Rate, die den Anteil von Krediten mit säumigen Zahlungen an allen ausstehenden Hypotheken ausdrückt, kletterte auf 9,64 Prozent, ein neues Rekordhoch.

Hinzu kommen die immer noch niedrigen Preise. Sie führen dazu, dass laut dem Datendienst First American Core Logic mittlerweile fast ein Viertel aller Eigenheimbesitzer höhere Hypothekenschulden hat als ihre Immobilien wert sind. Das gilt vor allem für jene, die sich 2006 einen Kredit sicherten, als die Häuserpreise ihren Höhepunkt erreichten. Doch selbst elf Prozent der Amerikaner, die in diesem Jahr eine Hypothek aufnahmen, schulden den Banken bereits mehr, als ihre Häuser wert sind.

Dies sei "ein Risiko, das über dem Hypothekenmarkt hängt", sagte Mark Fleming, Chefökonom von First American. Denn bei den sogenannten Unterwasser-Hypotheken sind Zwangsvollstreckungen wahrscheinlicher - damit würden weitere Immobilien auf einen ohnehin übersättigten Markt kommen, was die Preise weiter drücken dürfte. Volkswirte von JP Morgan Chase gehen auch deshalb davon aus, dass die Häuserpreise erst Anfang 2011 ihren Tiefpreis erreichen werden.