Für wen sich der Wohn-Riester lohnt

DÜSSELDORF. Sie ist die Nachfolgerin der Eigenheimzulage und hört sich ähnlich an: die Eigenheimrente. Aber was früher einfach war - das Finanzamt überwies pünktlich Mitte März die Zulage an den Häuslebauer - ist heute kompliziert. Denn der Staat bezuschusst im Rahmen der Riester-Förderung zwar die selbstgenutzte Immobilie wieder. Aber im Rentenalter kassiert er einen Teil der Förderung als Steuer wieder ein.

Ein "bürokratisches Monster" nannten Kritiker deshalb den "Wohn-Riester" bei der Einführung. Doch wer die Förderung geschickt in die Immobilienfinanzierung einbaut, streicht locker so viel ein wie bei der früheren Eigenheimzulage - oft sogar noch mehr.

Sparen gegenüber normalem Darlehen

Es sei ein "Beratungsfehler", wenn Baufinanzierer ihre Kunden nicht auf diese Vorteile hinwiesen, sagt der unabhängige Chemnitzer Finanzplaner Torsten Sabitzer. Er hat mit einem von ihm entwickelten Programm durchgespielt, wie die komplizierten Zahlungsströme bis zur Steuerzahlung im Rentenalter verlaufen und wie die Förderung wirkt (siehe "Charme des Riester-Darlehens").

In seiner Modellrechnung kauft ein Ehepaar mit zwei kleinen Kindern ein Haus für 300 000 Euro und nimmt dafür 195 000 Euro Kredit auf. Der Vorteil gegenüber einem normalen Darlehen beträgt gut 40 000 Euro - trotz Steuerzahlung im Rentenalter.

Förderung wirkt wie Tilgungsturbo

Seine Vorteile spielt das Riester-Darlehen aus, weil es wie ein Tilgungsturbo wirkt. Denn daraus resultiert letztlich der 40 000-Euro-Bonus, wie das Beispiel zeigt. Denn die Riester-Zulage und den Steuervorteil bei der Riester-Finanzierung holt sich der Fiskus im Ruhestand von den Eheleuten komplett zurück.

"Beim Wohn-Riester handelt es sich im Grunde um einen staatlichen Kredit mit jährlicher Teilauszahlung, der später durch Steuern zurückgezahlt wird", sagt Finanzprofessor Heinrich Bockholt. Im vorliegenden Fall wirkt sich die Förderung laut Fachmann Sabitzer wie ein Darlehen über 43 000 Euro zu null Prozent Zinsen aus.

Die neue Wohn-Riester-Förderung gibt es für Immobilien, die ab 2008 gebaut oder gekauft werden - aber nur, wenn sie selbst genutzt werden. Ältere Riester-Verträge - Rentenversicherung, Fonds- oder Banksparplan - können ab 2010 vollständig in die neue Eigenheimrente fließen. Bei einem Umzug muss der geförderte Betrag binnen vier Jahren wieder in eine selbstgenutzte Immobilie oder innerhalb eines Jahres in einen Riester-Rentenvertrag gesteckt werden.

Wohn-Riester erhöht Liquidität

Vor allem die Bausparkassen werben derzeit massiv für den Wohn-Riester und bieten Riester-Bausparverträge und Bausparsofortfinanzierungen an. Über 300 000 Verträge will die Branche bis Jahresende verkauft haben.

Die Alternative, die Banken und Versicherer bieten können, sind Riester-Darlehen, also herkömmliche Hauskredite mit staatlicher Förderung. Baufinanzexperte Sabitzer empfiehlt seinen Kunden durchweg solche Wohn-Riester-Annuitätendarlehen, obwohl die Zahl der Anbieter sich noch in Grenzen hält. Denn die Riester-Zulage fließt sofort als jährliche Sondertilgung und hat ab dem ersten Jahr eine Rendite in Höhe des Effektivzinses des Darlehens, derzeit gut 4,5 Prozent. Da halten die wenigsten Riester-Konkurrenzprodukte mit.

Hinzu kommt ein Liquiditätsvorteil, weil die Wohn-Riester-Tilgung die Kreditrate vermindert und der Bauherr anders als bei den anderen Riester-Varianten nicht zusätzlich Geld zurücklegen muss. "Der Darlehensnehmer erhält die Riester-Zulage faktisch ohne Mehrbelastung", sagt Sabitzer.

Finanzierung durchrechnen lassen

Da die Höhe der Riester-Förderung von vielen Variablen abhängt, raten Verbraucherschützer eindringlich, sich die Baufinanzierung detailliert durchrechnen zu lassen und Vergleiche anzustellen. Verbraucherschützer Arno Gottschalk fürchtet, dass "oftmals das falsche Produkt an den falschen Anleger verkauft wird". Das könne der Fall sein, wenn junge Leute einen Riester-Bausparvertrag abschlössen, ohne zu wissen, ob und wann sie eine Immobilie kaufen wollten.

Der Verbraucherschützer rät Interessierten, die davon nur eine vage Vorstellung haben, zu einem Riester-Banksparplan. Der sei kostengünstig. Wer dagegen fest plane, in zehn Jahren eine Immobilie zu kaufen, der müsse letztlich die Zinsentwicklung abschätzen und sich die Zahlungsströme vorrechnen lassen. Bei einem Bausparvertrag erwirbt der Kunde die Zusage eines festen Zinses.

Allerdings dürfe der Wohn-Riester-Sparer die gesparten Raten nicht "verfuttern", warnt Experte Gottschalk, "sondern sollte sie auf die Seite legen, um damit die nachgelagerte Besteuerung zu tragen." Denn der Staat führt Buch über seinen Obolus, und zwar mit dem Wohnförderkonto. Dort werden alle Zulagen und Steuervorteile aufgelistet und rechnerisch mit zwei Prozent verzinst.

Geht der Wohn-Riester-Sparer in Rente, hat er zwar eine schuldenfreie Immobilie, muss die Förderung aber versteuern. Begleicht er die Steuerschuld auf einen Schlag, erhält er 30 Prozent Rabatt. Sonst kassiert der Staat, bis der Rentner 85 ist.