"Banken achten stärker auf ihre Kreditkunden"

FTD Herr Richolt, in diesen Tagen spricht mal wieder alles über Griechenland. Inwiefern schlägt die Diskussion um die Schuldenmisere auch auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland durch?

Dirk Richolt Bis Mitte 2011 haben wir am deutschen Markt eine schöne Erholung gesehen. Vor allem auch ausländische Banken wollten gern in Deutschland Objekte finanzieren, weil sie den Markt für sehr solide hielten - und weil sie den Investoren hinterhergezogen sind. Doch mit dem Neustart der Griechenland-Debatte im August bekamen zunächst besonders die spanischen und italienischen Banken Probleme. Dann zogen sich auch die französischen Banken aus dem deutschen Finanzierungsgeschäft zurück. Seitdem bemerken wir kaum noch Aktivitäten ausländischer Immobilienfinanzierer. FTD Wie wichtig sind denn die Auslandsbanken für deutsche Immobilienfinanzierungen? Richolt Diese Institute haben vor der Krise sehr viele opportunistische Investments mitfinanziert. Auch in der Zwischenerholung waren sie diejenigen, die eher mal ins Risiko gegangen sind. Sie haben auf diese Weise ein Segment bedient, das die deutschen Hypothekenbanken nicht wollten. Gleichzeitig sind die Darlehen, die die Auslandsbanken vergeben haben, jetzt auch am stärksten von der Refinanzierung betroffen. Das sind vor allem Projekte, für die man im deutschen Markt nur schwer Abnehmer findet. FTD Die deutsche Immobilienbranche steht ohnehin vor einer großen Refinanzierungswelle. Was passiert denn mit den Darlehen, wenn die Finanziers nun nicht mehr wollen?

Richolt Im Prinzip bleibt den Banken kaum etwas anderes übrig, als die ausstehenden Immobilienkredite zu verlängern. Denn wenn ein Institut ein Darlehen fälligstellt, besteht die Gefahr, dass der Kreditnehmer die geforderte Summe nicht bezahlen kann - was bei einer entsprechend hohen Finanzierungssumme seine Insolvenz zur Folge hätte. Das ist aber wiederum nicht im Interesse der Bank, schließlich müsste sie den Kredit dann als notleidend einstufen. Diesen Schritt scheuen Institute, da sie ja eigentlich gerade versuchen, Risiken in ihren Bilanzen abzubauen. FTD Aber ist es nicht auch ein Risiko, wenn die Banken Schuldner von problematischen Krediten weiter an sich binden, anstatt sie durch gute Kreditnehmer zu ersetzen? Richolt Was gute Kreditkunden angeht, ist der Markt derzeit - salopp gesagt - abgegrast, insofern glaube ich nicht, dass die Banken da viel verpassen. Das Problem ist ein anderes: Wenn die Institute einen schwierigen Kredit verlängern, dann fließen irgendwann alle Erträge, die der Schuldner mit der Immobilie erwirtschaftet, in die Tilgung. So hat der Investor überhaupt keinen Anreiz mehr, sich noch weiter mit dem Objekt zu beschäftigen. FTD Was hat das für Konsequenzen? Richolt Regulatoren und Finanzierer tun häufig so, als würden Immobilien sich verhalten wie Aktien oder Rohstoffe, die eben mal gut laufen und mal weniger. Doch ein Gebäude ist eben eine Betriebsstätte, in die man laufend investieren muss, damit sie ihren Wert behält oder ihn steigert. Wenn der Kreditnehmer keinen Anreiz dazu hat - oder dafür von Anfang an nicht geeignet war -, muss die Bank davon ausgehen, dass sich das Risiko der Immobilie nur vergrößern wird. Meine Befürchtung ist, dass die Finanziers jetzt hohe Zukunftsrisiken einkaufen, um aktuelle zu vermeiden. FTD Am 1. März tritt das neue Insolvenzrecht in Kraft. Wird das an der Situation für die Immobilienfinanzierer etwas ändern? Richolt Es schafft zumindest die Voraussetzungen dafür, dass die Gläubiger eher in die Verwertung einer Immobilie mit einbezogen werden. Bisher hatten sie kaum ein Mitspracherecht, wenn es etwa um den Einsatz des Insolvenzverwalters ging. Das wird sich jetzt ändern. Interessanter ist aber noch, dass Finanziers nach dem neuen Recht die Möglichkeit haben, in einem Planinsolvenzverfahren ihre Fremdkapitalbeteiligung in Eigenkapital zu tauschen. FTD Welche Vorteile hat das für die Finanziers? Richolt Bisher konnten Institute, denen eine Immobilie zufiel, diese eigentlich nur versteigern. Die Bank durfte nie direkt Eigentümer eines Objekts werden. Wenn nach dem neuen Gesetz nun eine Bank ein Gebäude beispielsweise zu 90 Prozent finanziert, heißt das, dass sie in einem Insolvenzverfahren zu 90 Prozent Eigentümer werden könnte. Ob sich das in der Praxis allerdings so einspielt, kann ich noch nicht sagen. Es ist möglich, dass die Insolvenzgerichte das kritisch sehen, weil es opportunistischen Investoren einen Anreiz bieten könnte, sich in Darlehen einzukaufen, um an die Objekte heranzukommen. FTD Die Probleme mit der Refinanzierung sind ja nur ein Teil des Marktes. Auch bei der Neufinanzierung von Immobilien haben sich viele Institute zurückgezogen. Welche Institute finanzieren denn überhaupt noch? Richolt Im kleinteiligen Bereich bis 20 Mio. Euro sind vor allem die Volksbanken und Sparkassen sehr aktiv. Bei Volumen darüber hängt es stark von den Objekten ab. Für Top-Investments in A-Lagen ist die Finanzierung kein Problem. Doch an anderen Stellen merkt der Markt schon, dass einige Hypotheken- und Pfandbriefbanken als Geldgeber weggefallen sind. Außerdem achten die Kreditgeber bei der Finanzierungsentscheidung auch stärker auf den Kunden, als sie es noch vor 2007 getan haben. Ihnen ist mittlerweile vor allem wichtig, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, die Immobilie vernünftig zu managen und ihre Risiken zu minimieren. FTD Welche Objekte sind bei den Finanziers denn besonders gefragt? Richolt Bei den Gewerbeimmobilien sind Einkaufszentren in guten Lagen beliebt. Ganz oben stehen bei den Finanzierern aber Wohnimmobilien. FTD Die sind derzeit ja auch bei Privatanlegern beliebt. Richolt Das ist ein Fluchtmechanismus. Die Finanzierungskonditionen sind derzeit für Privatleute auch sehr günstig. Anleger sollten sich aber nicht dazu hinreißen lassen, jetzt Immobilien zu kaufen, die sie sich unter anderen Umständen nicht hätten leisten können.